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ECO Business-Immobilien AG

EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse - negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen

  Ad-hoc-Mitteilung übermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
  europaweiten Verbreitung. Für den Inhalt ist der Emittent verantwortlich.
25.03.2009
ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse - 
negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen
Wien, 25. März 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte 
ECO Business-Immobilien AG war in ihrer Ergebnisentwicklung 2008 von 
der Finanzkrise und deren realwirtschaftlichen Folgen belastet. Trotz
weiterem Anstieg der Vermietungserlöse auf EUR 74,8 Mio., war das 
Konzernergebnis mit EUR -35,7 Mio. (2007: EUR 32,8 Mio.) negativ. 
Ursache dafür war insbesondere eine marktbedingte Abwertung des 
Portfolios in der Höhe von rund 5 % des Immobilienvermögens im 
zweiten Halbjahr 2008. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und 
Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 5,0 Mio. jedoch trotz 
deutlich gestiegener Finanzaufwendungen und einem herausfordernden 
Marktumfeld 2008 positiv. Die Eigenkapitalquote belief sich zum 
Bilanzstichtag 31.12.2008 auf 33,7 %.
Die Vermietungserlöse stiegen im Geschäftsjahr 2008 um 54 % auf EUR 
74,8 Mio. (nach EUR 48,6 Mio. 2007). Dieser Zuwachs ist vor allem auf
die Akquisition ehemaliger BAWAG-Immobilien Ende 2007 zurückzuführen,
die 2008 erstmalig zu den Vermietungserlösen von ECO beitrugen. 
Weiters wirkten sich das beständige Mietniveau in den Kernmärkten und
die Konzentration auf solide, bonitätsstarke Mieter positiv auf die 
Vermietungserlöse aus. Die Liquiditätsknappheit am Finanzmarkt 
belastete den Investmentmarkt für Business-Immobilien das gesamte 
Geschäftsjahr 2008. Dementsprechend rückläufig entwickelten sich die 
Erträge aus Immobilienverkäufen (EUR 4,5 Mio. 2008 nach EUR 16,5 Mio.
2007). Die erzielten Gewinnmargen auf die IFRS-Buchwerte waren mit 
22,3 % unverändert deutlich positiv.
Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich 2008 auf EUR -6,8 Mio., 
nach EUR 60,8 Mio. im Jahr 2007. Das negative EBIT ist insbesondere 
auf den Nettoverlust aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von 
EUR 49,0 Mio. oder rund 5,0 % des Immobilienvermögens zurückzuführen 
- im Vorjahr wurde noch ein Nettogewinn aus der Anpassung der 
Zeitwerte in der Höhe von EUR 17,1 Mio. ausgewiesen. Neben geringeren
Immobilienverkäufen war das EBIT darüber hinaus auch von 
außerordentlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung
einer Immobilientransaktion im zweiten Quartal 2008 belastet.
Das Finanzergebnis war von einem deutlich gestiegenen 
Finanzierungsaufwand gekennzeichnet und belief sich im Geschäftsjahr 
2008 auf EUR -43,2 Mio., nach EUR -19,1 Mio. 2007. Hauptursache für 
den höheren Finanzierungsaufwand war ein deutlich höheres 
durchschnittliches Finanzierungsvolumen (EUR 740,9 Mio. nach EUR 
491,8 Mio. im Jahr 2007) sowie die im Jahr 2008 durchschnittlich 
höheren Basiszinssätze. Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich
von EUR 41,7 Mio. im Jahr 2007 auf EUR -49,9 Mio. 2008. Das Ergebnis 
je Aktie lag 2008 bei EUR -1,05, nach EUR 1,11 im Vorjahreszeitraum.
Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. 
Wertberichtigung), der die operative Ertragsstärke widergibt, war 
2008 mit EUR 5,0 Mio. trotz im Vergleich zum Vorjahr deutlich höheren
Finanzaufwendungen positiv, lag allerdings unter dem Wert aus 2007 
von EUR 24,7 Mio. Der FFO vor Zinsen und Steuern stieg 2008 aufgrund 
der positiven operativen Entwicklung auf EUR 48,1 Mio., nach EUR 44,2
Mio. im Jahr 2007.
Die Eigenkapitalquote konnte durch den Abbau von Verbindlichkeiten 
zum Berichtsstichtag auf 33,7 % erhöht werden, nach 32,6 % Ende 2007.
Der Loan-to-Value (LTV) betrug zum 31.12.2008 64,5 % (2007: 66,1 %). 
Dem Eigenkapital von EUR 375,1 Mio. standen überwiegend langfristige 
Verbindlichkeiten in der Höhe von EUR 470,8 Mio. gegenüber (2007: EUR
618,3 Mio.). Rund ein Drittel der Fremdfinanzierungen war gegen 
Zinsänderungsrisiken abgesichert. Das durchschnittliche Zinsniveau 
betrug ohne Berücksichtigung von Zinssicherungsinstrumenten per 
Jahresende rund 3,9 % (Basiszinssatz inkl. Marge). Die liquiden 
Mittel zum Bilanzstichtag beliefen sich auf EUR 14,6 Mio. (2007: EUR 
34,7 Mio.) und wurden durch Immobilienverkäufe im angelaufenen 
Geschäftsjahr 2009 im Wert von über EUR 100 Mio. bereits erhöht.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund
der Abwertungen gegenüber dem Vorjahr von EUR 12,40 auf EUR 10,80 je 
Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 10,72 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich Ende des Geschäftsjahres 
2008 aus 117 Objekten im Wert von EUR 1,07 Mrd. zusammen. ECO legte 
den Schwerpunkt im abgelaufenen Geschäftsjahr auf das 
Immobilienmanagement der in Bestand befindlichen Flächen.
Im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf das Büro- und 
Geschäftsimmobilien-Segment hat sich ECO von Objekten getrennt, die 
nicht ausschließlich diesem Immobiliensegment zuzurechnen sind oder 
überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Diese Immobilien umfassen 
den 50%igen Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.) sowie
weitere Liegenschaften in Österreich und Deutschland mit einem Wert 
von EUR 61,3 Mio. Abgetreten werden diese Immobilien an die 
conwert-Gruppe, die bereits bisher 50 %-Eigentümerin des 
Allianz-Trading-Portfolios war. Der vereinbarte Kaufpreis basiert auf
Gutachten unabhängiger Sachverständiger zum 31. Dezember 2008. 
Aufgrund des aktuellen Marktumfelds und damit einhergehenden 
Bewertungen liegt der Gesamtverkaufspreis von EUR 113,3 Mio. unter 
den historischen Anschaffungskosten. Mit dieser Transaktion werden 
auch die Verbindlichkeiten gegenüber der conwert-Gruppe weitestgehend
rückgeführt. Bei den verkauften Liegenschaften handelt es sich 
überwiegend um innerstädtische Wohnimmobilien bzw. ein Hotel in 
Österreich und zwei Seniorenresidenzen in Deutschland. Nach dem 
vollständigen Verkauf des Trading-Portfolios umfasst die 
Segmentierung der ECO somit ab dem Jahr 2009 die beiden strategischen
Segmente Hold-Portfolio und Development-Portfolio.
Bereits zuvor hat ECO in den ersten Wochen 2009 zwei Liegenschaften 
in Wien an private Investoren verkauft. Durch diese Verkäufe in Höhe 
von rund EUR 112,7 Mio. konnte die Liquidität des Unternehmens 
langfristig gestärkt und die Eigenkapitalquote erhöht werden.
Da die weitere Entwicklung der Realwirtschaft und die Dauer und Tiefe
der derzeit vorherrschenden Rezession derzeit schwer einschätzbar 
sind, geht ECO für das Geschäftsjahr 2009 von einem weiterhin 
schwierigen Marktumfeld aus.
Neben der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe liegt der Fokus im 
Jahr 2009 auf der Bewirtschaftung des bestehenden 
Immobilienportfolios. Derzeit wird eine tiefgreifende Analyse jedes 
einzelnen Objekts durchgeführt, um die optimale Verwertung der 
Liegenschaft zu gewährleisten. Durch laufende Verbesserungsmaßnahmen 
bei Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilie sollen die 
Auslastung und das Mietpreisniveau in Zeiten des Abschwungs stabil 
gehalten und gleichzeitig die Basis für Ertrags- und Wertsteigerungen
bei einer Trendumkehr des Marktes gelegt werden. ECO wird 
Opportunitäten bei Akquisitionen selektiv nutzen und sich bietende 
Verkaufschancen wahrnehmen. Im Segment Development-Portfolio sind die
laufenden Projekte ausfinanziert und werden wie geplant 
fertiggestellt, neue werden nicht begonnen werden.
Durch entsprechendes Asset Management sollte es ECO im schwierigen 
Jahr 2009 gelingen, die laufenden Kosten aus den operativen Einnahmen
zu decken und somit einen positiven Cash-Ertrag zu erwirtschaften. 
Bei den Mieterträgen geht ECO von einer stabilen Entwicklung 
gegenüber dem Vorjahr aus, die Verkaufserlöse werden insbesondere zum
Schuldenabbau und der Stärkung der Liquidität herangezogen werden. Im
Vergleich zum Jahr 2008 ist somit von einer steigenden 
Eigenkapitalquote auszugehen. Auf der Fremdfinanzierungsseite wird 
ECO vom niedrigeren Zinsniveau profitieren, sodass sich das negative 
Finanzergebnis im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich verbessern 
wird.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
01-12/2008      01-12/2007
Vermietungserlöse (TEUR)                                 74.794          48.589
 davon Mieterlöse (TEUR)                                 61.668          39.959
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR)          4.517          16.508
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)      -48.985          17.146
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                           -6.790          60.801
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                       -49.940          41.654
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR)               -35.698          32.772
Ergebnis je Aktie (EUR)                                   -1,05            1,11
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.)       34.100.000      29.550.000
FFO (Funds from operations)1) (TEUR)                     48.067          44.195
vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) 2)(TEUR)        4.991          24.723
nach Zinsen und Steuern
NAV je Aktie (EUR)                                        10,80           12,40
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR                  31.12.2008      31.12.2007
Langfristige Vermögenswerte                           1.085.709       1.244.766
 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien     981.890       1.140.019
 davon Anlagen in Bau                                    40.421          34.746
 davon zum Verkauf gehaltene Immobilien                  51.881          58.319
Kurzfristige Vermögenswerte                              27.904          93.330
Summe Vermögenswerte                                  1.113.614       1.338.095
Eigenkapital und Rücklagen                              375.113         435.685
 davon Minderheitsgesellschafter                          6.918          12.784
Langfristige Verbindlichkeiten                          470.846         618.343
Kurzfristige Verbindlichkeiten                          267.654         284.067
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten              1.113.614       1.338.095
Immobilienkennzahlen
                                                     31/12/2008      31/12/2007
Anzahl der Objekte                                          117             127
 davon Hold-Portfolio                                        72              73
 davon Trading-Portfolio                                     41              46
 davon Development-Projekte                                   4               8
Gesamtnutzfläche in m²*                                 662.700         668.000
 davon Trading-Portfolio                                 39.100          42.800
 davon Development-Portfolio                             38.800          53.100
Garagenplätze (Anzahl)                                    3.530           3.380
 davon Trading-Portfolio                                    270             280
 davon Development-Portfolio                                150             230
Immobilienvermögen (in TEUR)                          1.074.192       1.233.083
 davon Anlagen in Bau                                    40.421          34.746
 davon Trading-Portfolio                                 51.881          58.319
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / 
Garagenplatz berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und 
Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum 
gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen 
getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden 
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", 
"rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. 
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem 
Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, 
dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen
Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser 
Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)535 21 99-9012
mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-9035
mailto:pechar@eco-immo.at

Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@hochegger.com

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wiener Börse AG / Geregelter Freiverkehr

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