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Geschäftszahlen/Bilanz
ECO Business-Immobilien AG: Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste belasten Ergebnis

  Ad-hoc-Mitteilung übermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
  europaweiten Verbreitung. Für den Inhalt ist der Emittent verantwortlich.
25.11.2008
ECO Business-Immobilien AG:
Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste belasten Ergebnis
Wien, 25. November 2008. Die an der Wiener Börse notierte ECO 
Business-Immobilien AG hat die Vermietungserlöse in den ersten neun 
Monaten 2008 gesteigert. Die Finanzkrise wirkte sich dagegen deutlich
negativ auf die Ergebnisentwicklung aus. Trotz eines Anstiegs der 
Vermietungserlöse von 55 % auf EUR 55,4 Mio., war das Konzernergebnis
mit -16,8 Mio. (1-9/2007: EUR 20,2 Mio.) negativ. Ursache dafür war 
insbesondere eine marktbedingte Abwertung des Immobilienportfolios in
der Höhe von rund 2 %. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und 
Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. jedoch trotz 
des herausfordernden Umfelds positiv.
Die Vermietungserlöse konnten in den ersten neun Monaten 2008 im 
Vergleich zur Vorjahresperiode auf EUR 55,4 Mio. gesteigert werden. 
Diese positive Entwicklung resultierte insbesondere aus den 
Akquisitionen im letzten Jahr sowie dem effektiven Asset Management 
von im Bestand befindlichen Immobilien. Der Transaktionsmarkt für 
Business-Immobilien ist im 3. Quartal 2008 beinahe vollkommen zum 
Erliegen gekommen. ECO erzielte in diesem Umfeld in der Periode 
1-9/2008 Verkaufsgewinne von EUR 3,6 Mio. (1-9/2007 EUR 6,0 Mio.). 
Die Verkaufserlöse lagen dabei um rund 25,8 % über den bilanzierten 
IFRS-Werten.
Die marktbedingte Abwertung des Portfolios sowie außerordentliche 
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer 
Immobilientransaktion im 2. Quartal 2008 führten zu einem Rückgang 
der Ertragskennzahlen im Vergleich zur Vorjahresperiode. Das 
Betriebsergebnis (EBIT) belief sich in der 9-Monatsperiode auf EUR 
7,5 Mio., nach EUR 40,8 Mio. in den ersten drei Quartalen 2007. Das 
Finanzergebnis war mit EUR -32,9 Mio. aufgrund des höheren 
Finanzierungsvolumens negativ. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) 
verschlechterte sich auf EUR -25,4 Mio. und das Ergebnis nach Steuern
auf EUR -18,7 Mio., nach EUR 20,4 Mio. in der Vorjahresperiode.
Auch im FFO (Funds from Operations), der Aufwertungsgewinne und 
unbare außerordentliche Aufwendungen unberücksichtigt lässt, spiegeln
sich das gegenüber dem Vorjahreszeitraum höhere Zinsniveau und das 
höhere Finanzierungsvolumen wider. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach 
Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. 
dennoch deutlich positiv (1-9/2007: 13,4 Mio.). Positiv wirkte sich 
vor allem die operative Entwicklung des Unternehmens aus, sodass der 
FFO vor Zinsen und Steuern mit EUR 39,0 Mio. deutlich über dem 
Vorjahresniveau von EUR 27,4 Mio. ausgewiesen werden konnte.
Die Eigenkapitalquote belief sich zum Berichtsstichtag auf 36 % und 
der Loan-to-Value (LTV) auf 63 %. Die Höhe der Fremdfinanzierungen 
gegenüber Banken und Versicherungen beliefen sich zum 
Berichtsstichtag auf EUR 685 Mio., wovon rund ein Drittel gegen 
Zinsänderungsrisiken abgesichert war. Das durchschnittliche 
Zinsniveau betrug 5,60 %.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund
der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,04 auf EUR 
11,83 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 12,06 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich zum 30.09.2008 aus 123 
Objekten im Wert von EUR 1,1 Mrd. zusammen. Auch im 3. Quartal 2008 
lag der Fokus auf der Weiterentwicklung der bestehenden 
ECO-Immobilien sowie der Fertigstellung der Entwicklungsprojekte. 
Diese effektiven Asset Management-Aktivitäten konnten erfolgreich 
umgesetzt werden und so die Leerstandsrate im Vergleich zum 1. 
Halbjahr reduziert werden. Die operative Entwicklung des 
Immobilienportfolios stellt somit keinen Grund für die Abwertungen 
dar.
Die weitere Entwicklung der Finanzmärkte wie auch die Auswirkungen 
auf die Realwirtschaft sind derzeit schwer einschätzbar. ECO rechnet 
daher mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld für das restliche 
Geschäftsjahr 2008.
Auf Basis der Entwicklung im 3. Quartal 2008 geht der Vorstand davon 
aus, dass die Ertragskennzahlen von ECO trotz steigender 
Vermietungserlöse insbesondere aufgrund fehlender 
Neubewertungsergebnisse deutlich unter dem Niveau des Jahres 2007 zu 
liegen kommen. Durch Abwertungen ist zudem ein negatives 
Gesamtjahresergebnis aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, wobei 
beim Cash-Ertrag unverändert ein positives Ergebnis erwartet wird.
Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
01-09/2008        01-09/2007
Vermietungserlöse (TEUR)                               55.424            35.818
 davon Mieterlöse (TEUR)                               45.838            29.369
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR)        3.600             5.973
Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)    -23.638            13.487
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                          7.452            40.833
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                     -25.419            27.303
Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR)            -16.807            20.149
Gewinn je Aktie (EUR)                                   -0,49              0,73
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.)     34.100.000        27.730.000
FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern
 inkl. Wertberichtigung 1)(TEUR)                       38.982            27.364
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
 nach Zinsen und Steuern 2) (TEUR)                      5.981            13.379
NAV je Aktie (EUR)                                      11,83             12,04
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Immobilienkennzahlen
30/09/2008      30/09/2007
Anzahl der Objekte                                         123             116
 davon Hold-Portfolio                                       72              61
 davon Trading-Portfolio                                    45              52
 davon Development-Projekte                                  6               3
Gesamtnutzfläche in m² *                               666.200         506.600
 davon Trading-Portfolio                                42.100          46.500
 davon Development-Portfolio                            46.000          25.500
Garagenplätze (Anzahl)                                   3.570           2.490
 davon Trading-Portfolio                                   270             290
 davon Development-Portfolio                               230              60
Immobilienvermögen (in TEUR)                         1.094.828         755.173
 davon Anlagen in Bau                                   46.301          30.488
 davon Trading-Portfolio                                57.539          61.803
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / 
Garagenplatz berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und 
Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum 
gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen 
getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden 
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", 
"rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. 
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem 
Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, 
dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen
Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser 
Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)535 21 99-12
mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-35
mailto:pechar@eco-immo.at

Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-31
mailto:r.mayrl@hochegger.com

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wiener Börse AG / Geregelter Freiverkehr

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