Tous Actualités
Suivre
Abonner HEV Schweiz

HEV Schweiz

HEV Schweiz: Zinssituation weiter stabil

Zürich (ots)

Erwartungsgemäss hat sich der für die Mieten
massgebende Referenzzinssatz seit der letzten Erhebung nicht 
verändert und liegt nach wie vor bei 3%.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem von  der Schweizerischen 
Nationalbank vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz aller am
Stichtag bestehenden Hypothekarkredite. Dieser Zinssatz entspricht 
den durchschnittlich von den Eigentümern tatsächlich bezahlten 
Hypothekarzinsen. Rund 80% der Hypotheken sind Festhypotheken mit 
meist fünf oder mehrjährigen Laufzeiten. Ein Grossteil der Eigentümer
und Vermieter ist noch an ältere Festhypotheken gebunden und zahlt 
weit höhere Zinssätze, als sie heute für Neuhypotheken angeboten 
werden.
Mietzinsänderungen
Falls die Mietzinse bereits an den Referenzzinssatz von 3% angepasst 
wurden, besteht kein Handlungsbedarf. In Mietverhältnissen, deren 
Mietzinse auf einem Zinssatz über 3% basieren, gilt es, eine 
Überprüfung aufgrund der aktuellen Kostensituation vorzunehmen.
Einzelfall prüfen
Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 3.25% auf 3% entspricht 
einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40% der
Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie Steigerungen 
der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren-, 
Verwaltungskostenanstieg etc.) aufrechnen. Dasselbe gilt für 
wertvermehrende Investitionen oder umfassenden Überholungen, welche 
seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommen wurden.
Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Ertrag
Gemäss Gesetz besteht ein Senkungsanspruch nur, wenn der Vermieter 
aufgrund der Reduktion des Referenzzinssatzes mit dem bestehenden 
Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat 
wiederholt bestätig, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden 
Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter 
aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in
einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu 
beweisen. Als zulässig gilt eine Nettorendite, die maximal 0,5% über 
dem aktuellen Hypothekarzinsfuss liegt.
Empfehlung an Vermieter
Der Anpassungsbedarf des Mietzinses hängt im einzelnen Mietverhältnis
von der konkreten Kostensituation und dem Zeitpunkt ab, an dem die 
letzte Mietzinsanpassung vorgenommen wurde. Der Hauseigentümerverband
empfiehlt den Vermietern, deren Mieten noch auf einem Referenzzins 
von mehr als 3% basieren, die Mieten zu überprüfen. Ergibt sich 
gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter 
Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall drei Monate) auf den 
nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden.
Fragwürdige Kritik des Mieterverbandes an Festlegungsmethode
Die Berechnungsmethode des Durchschnittssatzes durch die 
Schweizerische Nationalbank (SNB) sowie die darauf basierende 
Festlegung des Referenzzinssatzes durch das Bundesamt für 
Wohnungswesen (BWO) wurden 2008 in der Bundesratsverordnung 
festgeschrieben. Dagegen kam von keiner Seite lautstarke Kritik. Dass
mit der Rundung eine gewisse Verzögerung der Zinsbewegung (Glättung) 
und damit des Anpassungsrhythmus' der Mieten verbunden ist, war allen
Beteiligten bekannt. Die Glättung der Zinsbewegungen begünstigt weder
Mieter noch Vermieter, denn sie wirkt auch beide Seiten - also bei 
Zinssenkungen genauso wie bei Zinserhöhungen. Die Behauptung des 
Mieterverbands, "die unfaire Berechnungsmethode des BWO" führe dazu, 
"dass den Mietenden rund 800 Millionen Franken im Jahr an 
Mietzinssenkungen vorenthalten bleiben", ist daher völlig 
ungerechtfertigt.
Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema 
Mietzinsanpassungen:
- www.hev-shop.ch:
o	HEV-Ratgeber: Der Mietzins
o	HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die Mietrechtspraxis
o	HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung
- Mietzinsrechner: 
http://www.hev-schweiz.ch/vermieten-verwalten/mietzinsrechner/

Kontakt:

HEV Schweiz
Monika Sommer, stv Direktorin HEV Schweiz
Tel.: +41/44/254'90'20
Mobile: +41/79/515'65'53
E-Mail: info@hev-schweiz.ch

Plus de actualités: HEV Schweiz
Plus de actualités: HEV Schweiz
  • 13.08.2010 – 10:28

    HEV Schweiz: EU-Beitritt: Folgen für Immobilienmarkt Schweiz

    Zürich (ots) - Ein möglicher EWR- oder EU-Beitritt der Schweiz steht wieder auf der politischen Traktandenliste. Ein Beitritt hätte Konsequenzen für den Schweizer Immobilienmarkt und insbesondere den Wohnungsmarkt. Die Unterzeichnung des Abkommens zur Personenfreizügigkeit hat punkto Zuwanderung einen Teil der Konsequenzen eines EWR- oder EU-Beitritts bereits vorweggenommen. Der Wohnungsmarkt Schweiz hat ...

  • 10.08.2010 – 16:45

    HEV Schweiz: Weder Immobilienblase noch unmittelbarer Zinsanstieg in Sicht

    Zürich (ots) - In der Diskussion um die Hypothekarzinsen wird zu stark aus der Bankenperspektive argumentiert, meint Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz. Anders als die Banken prognostizieren, ist nicht mit einem rasanten Zinsanstieg zu rechnen. Seit vor zwei Jahren die Tiefzinsphase begann, wird vor steigenden Hypothekarzinsen sowie ...

  • 29.07.2010 – 09:00

    HEV Schweiz: 1. August ohne Nachbarschaftsstreit

    Zürich (ots) - Der 1. August ist - wie übrigens auch der Jahreswechsel - ein Sonderfall: An diesem Tag ist das Abrennen von Feuerwerk teilweise auch während der gesetzlichen Ruhezeiten gestattet. Lärmbeeinträchtigungen im Rahmen der Feierlichkeiten zum 1. August müssen somit toleriert werden, sofern sie das übliche Mass nicht überschreiten. Das Abbrennen lärmenden Feuerwerkes ist allerdings auf den ...