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HEV Schweiz: Zinssituation weiter stabil

Zürich (ots)

Erwartungsgemäss hat sich der für die Mieten
massgebende Referenzzinssatz seit der letzten Erhebung nicht 
verändert und liegt nach wie vor bei 3%.
Der Referenzzinssatz basiert auf dem von  der Schweizerischen 
Nationalbank vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz aller am
Stichtag bestehenden Hypothekarkredite. Dieser Zinssatz entspricht 
damit den durchschnittlich von den Eigentümern tatsächlich bezahlten 
Hypothekarzinsen. Rund 80% der Hypotheken sind Festhypotheken mit 
meist 5 und mehrjährigen Laufzeiten. Ein Grossteil der Eigentümer und
Vermieter ist noch an ältere Festhypotheken gebunden und zahlt weit 
höhere Zinssätze als sie heute für Neuhypotheken angeboten werden.
Mietzinsänderungen
Falls die Mietzinse bereits an den Referenzzinssatz von 3% angepasst 
wurden, besteht aufgrund der Publikation des aktuellen 
Referenzzinsniveaus kein Handlungsbedarf. In Mietverhältnissen, deren
Mietzinse noch auf einem Zinssatz von über 3% basieren, gilt es eine 
Überprüfung aufgrund der aktuellen Kostensituation vorzunehmen.
Einzelfall prüfen
Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 3.25% auf 3% entspricht 
einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40% der
Teuerung gemäss Landesindex der Konsu¬mentenpreise sowie Steigerungen
der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren-, 
Verwaltungskostenanstieg etc.) aufrechnen. Das gleiche gilt für 
wertvermehrende Investitionen oder umfassenden Überholungen, welche 
seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommen wurden.
Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Ertrag
Gemäss Gesetz besteht ein Senkungsanspruch sodann nur, wenn der 
Vermieter aufgrund der Reduktion des Referenzzinssatzes mit dem 
bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das 
Bundesgericht hat wiederholt bestätig, dass ein Vermieter, der keinen
kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt
der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters 
ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines 
Ertrags zu beweisen. Als zulässig gilt eine Nettorendite, die maximal
0,5% über dem aktuellen Hypothekarzinsfuss liegt.
Empfehlung an Vermieter
Der Anpassungsbedarf des Mietzinses hängt im einzelnen Mietverhältnis
von der konkreten Kostensituation und dem Zeitpunkt ab, an dem die 
letzte Mietzinsanpassung vorgenommen wurde. Der Hauseigentümerverband
empfiehlt den Vermietern, deren Mieten noch auf einem Referenzzins 
von mehr als 3% basieren, die Mieten zu überprüfen. Ergibt sich 
gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter 
Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall 3 Monate) auf den 
nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden.
Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema 
Mietzinsanpassungen:
- www.hev-shop.ch:
o	HEV-Ratgeber: Der Mietzins
o	HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die Mietrechtspraxis
o	HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung
- Mietzinsrechner: 
http://www.hev-schweiz.ch/vermieten-verwalten/mietzinsrechner/

Kontakt:

HEV Schweiz
Monika Sommer, stv Direktorin HEV Schweiz
Tel.: +41/44/254'90'20
Mobile: +41/79/515 65 53
E-Mail: info@hev-schweiz.ch

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