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HEV Schweiz: Heizkosten - es ist mit Nachforderungen zu rechnen

Zürich (ots)

In den kommenden Wochen erhalten viele
Miethaushalte die Heizkostenabrechnung. Aufgrund der hohen 
Heizölpreise im Sommer 2008 - zu diesem Zeitpunkt wurde vielerorts 
Heizöl eingekauft - müssen die Mieter auch für diese Heizperiode mit 
teilweise hohen Nachzahlungen rechnen. Wie sieht die rechtliche 
Situation aus?
Nach Mietrecht sind Nebenkosten ein Teil des Mietzinses. Zur 
Ausscheidung von separat zu bezahlenden Nebenkosten bedarf es daher 
stets einer klaren Vereinbarung im Mietvertrag. Bei Wohn- und 
Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen 
des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache 
zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche 
Betriebskosten. Zudem enthalten die Nebenkosten die öffentlichen 
Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
Ausscheidung der Heizungs- und Warmwasserkosten
In der Regel werden die Heizungs- und Warmwasserkosten vertraglich 
als Nebenkosten ausgeschieden. Der Mieter ist in den meisten Fällen 
verpflichtet, monatliche Akontobeträge an die definitiv anfallenden 
Kosten zu leisten. Diesfalls muss der Vermieter einmal jährlich eine 
Abrechnung erstellen. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 
kann der Vermieter sämtliche in der Mietrechtsverordnung 
aufgelisteten Kosten belasten. Die ortsüblichen Ansätze für die 
Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung betragen in der Regel 
pauschal 3 - 4 Prozent der gesamten abgerechneten Kosten.
Nachzahlungen sind zu begleichen
Ergibt die Abrechnung, dass die geleisteten Akontozahlungen die 
effektiven Kosten nicht decken, so hat der Mieter eine Nachzahlung zu
leisten. Ergibt die Abrechnung hingegen einen Saldo zugunsten des 
Mieters, so muss der Vermieter ihm eine Rückzahlung leisten. Die Höhe
der Nach- respektive Rückzahlung hängt von der Höhe der vereinbarten 
Akonti sowie den Heizöl- und Gaspreisen und dem individuellen 
Verbrauchsverhalten des Mieters ab. Im Sommer 2008 waren die Heizöl- 
und Gaspreise noch sehr hoch, mit tieferen Preisen konnte zu diesem 
Zeitpunkt nicht gerechnet werden.
Der Vermieter hat bei Vertragsabschluss keine Kenntnis über die 
zukünftige Entwicklung der Heizöl- und Gaspreise. Des Weiteren weiss 
er nicht, wie kalt der Winter wird und wie sich das 
Verbrauchsverhalten der Mieter auf die tatsächlichen Kosten auswirkt.
Der Mieter kann also die Nachzahlung nicht mit dem Hinweis auf 
angeblich vertraglich zu tief angesetzte Akontozahlungen verweigern. 
Das Bundesgericht hat ausdrücklich festgehalten, dass der Mieter 
nicht auf die volle Kostendeckung der Akonti vertrauen kann.
Akontozahlungen anpassen
Stellt der Vermieter fest, dass die vertraglich vereinbarten 
Akontozahlungen an die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht mehr 
kostendeckend sind, so empfiehlt sich eine Anpassung der Beträge. 
Eine solche Anpassung liegt im Interesse beider Parteien. Sie kann 
entweder mit dem Mieter schriftlich als Zusatz zum bestehenden 
Mietvertrag vereinbart werden oder sie kann dem Mieter mit dem 
amtlichen Formular für Mietzinserhöhungen als einseitige 
Vertragsänderung mitgeteilt werden.
Einsicht in Belege
Der Vermieter muss dem Mieter auf dessen Verlangen hin Einsicht in 
die Belege der Nebenkostenabrechnung gewähren. Der Mieter oder dessen
bevollmächtigter Vertreter ist berechtigt, die sachdienlichen 
Originalunterlagen einzusehen.
Ratgeber & Formular
Unter www.hev-shop.ch kann der HEV-Ratgeber "Der Mietzins" bestellt 
werden. Zudem bietet der HEV das Formular Heizkostenabrechnung an. 
Auf diesem Formular sind sämtliche Positionen enthalten, die dem 
Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen.

Kontakt:

HEV Schweiz
lic.iur. Thomas Oberle, Jurist beim HEV Schweiz
Tel.: +41/44/254'90'20
E-Mail: info@hev-schweiz.ch
Website: www.hev-schweiz.ch

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