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Mieten und Hypothekarzinsen: Gebot der Fairness

Zürich (ots)

Von-Wattenwyl-Gespräche
Anlässlich der Von-Wattenwyl-Gespräche haben sich die
Bundesratsparteien FDP, CVP, SVP und SP offenbar grundsätzlich einig
darüber gezeigt,  dass die Mietzinsen vom Hypothekarzins abgekoppelt
werden. Einigkeit darüber, wonach sich die Mieten richten sollten,
besteht aber offenbar nicht. Dies bringt auch die Crux der
Abkoppelung zum Ausdruck. In einer freien Marktordnung sollten die
Mieten eigentlich der Preisbildung des Marktes überlassen werden
(Marktmiete).
Hypothekarzins als Kostenfaktor
Das geltende Mietrecht basiert auf dem System der Kostenmiete. Das
heisst, sowohl der Mieter als auch der Vermieter können zum Ausgleich
von Kostenänderungen (wie Hypothekarzinsänderungen) eine Anpassung
des Mietzinses verlangen. Die Finanzierungskosten - und damit die
Hypothekarzinsen - stellen auch heute noch den bedeutendsten
Kostenpunkt der privaten Vermieter dar. 1992 waren die
Hypothekarzinsen der Kantonalbanken auf dem Höchststand von 7%.
Seither wurden die bestehenden Mieten an die sinkenden
Hypothekarzinsen angepasst. Vermieter, welche die Mieten nach unten
angepasst haben, müssen zum Ausgleich der Kostensteigerung jetzt auch
eine Anpassung nach oben vornehmen dürfen. Es entspricht einem Gebot
der Fairness die bestehenden Spielregeln des Mietrechts beizubehalten
bis sich die Hypothekarzinsen wieder auf einem langfristigen
Durchschnitt von 4,5 - 5 % eingependelt haben. Andernfalls würde ein
Abkoppelung zu einer reinen Umverteilung zulasten der Vermieter
missbraucht.
Welcher Zinssatz?
Heute müssen sich die Mieten nach den variablen
Hypothekarzinssätzen der Kantonalbanken ausrichten. Um die
Kantonalbanken von ihrer Verantwortung für die Mietzinsanpassungen zu
befreien, ist eine Ablösung der Mietzinsbindung  an die variablen
"Leitzinssätze" der Kantonalbanken zugunsten der Anknüpfung an den
von der Nationalbank (SNB) erhobenen Durchschnittswert aller
Hypotheken ist durchaus diskussionswürdig.
Position des HEV zur vollständigen Entkoppelung
Aus Vermietersicht ist eine Abkoppelung von den Hypothekarzinsen
nur diskutabel, wenn damit eine generelle Abkehr von der Kostenmiete
mit ihrer leidigen Renditeüberprüfung erfolgt. Die vom Bundesgericht
festgelegte Limite des zulässigen Ertrags (Nettorendite) - zurzeit
lediglich bei 3,75% -, ist völlig realitätsfremd. Wer weg will von
den Hypothekarzinsen, muss auch die Festlegung der Anfangsmieten im
Rahmen der ortsüblichen Mieten akzeptieren und auf eine Überprüfung
der Rendite verzichten. Angesichts der historisch tiefen
Finanzierungskosten kann eine Abkoppelung von den Hypothekarzinsen
zudem nur zur Diskussion stehen, wenn ein Übergangsrecht geschaffen
wird, das eine Umverteilung zulasten der Vermieter verhindert.
Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die
Dachorganisation der schweizerischen Wohneigentümer und Vermieter.
Der Verband zählt über 282000 Mitglieder und setzt sich auf allen
Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und
Grundeigentums in der Schweiz ein
Kontakte:
Monika Sommer
Vizedirektor HEV Schweiz 
Tel.:   +41/44/254'90'20
Mobile: +41/79/515'65'53

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