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ECO Business-Immobilien AG

EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG mit operativ starkem Ergebnis und stabiler Finanzierungsstruktur im ersten Halbjahr 2010

  Ad-hoc-Mitteilung übermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
  europaweiten Verbreitung. Für den Inhalt ist der Emittent verantwortlich.
6-Monatsbericht
24.08.2010
Wien, 24. August 2010. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte 
ECO Business-Immobilien AG hat das erste Halbjahr 2010 mit einem 
starken operativen Ergebnis abgeschlossen und weist zum Stichtag ein 
EBIT von EUR 19,9 Mio. (1-6/2009: -8,3 Mio.) aus. Das verbesserte 
Marktumfeld in Österreich und Deutschland, die gesetzten Maßnahmen 
aus dem 2009 begonnenen Redimensionierungsprogramm sowie damit 
verbunden der Verkauf des Opernringhofes im 2. Quartal 2010 bilden 
die Basis für dieses Ergebnis. Mit diesen Faktoren gehen ein 
zufriedenstellendes Vermietungsgeschäft, ein positives 
Bewertungsergebnis und ein weiter verbessertes Finanzergebnis einher.
Die Eigenkapitalquote stieg aufgrund der frei werdenden Mittel aus 
den Verkäufen auf 44,9 %.
ECO erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2010 Vermietungserlöse in der 
Höhe von EUR 28,0 Mio. (1-6/2009: EUR 31,7 Mio.), bei einem um EUR 
108,8 Mio. geringeren Immobilienvermögen. Das verbesserte Marktumfeld
und das aktive Immobilienmanagement von ECO trugen im ersten Halbjahr
2010 dazu bei, einen Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte in 
Höhe von EUR 2,8 Mio. zu erzielen. Im Vergleichszeitraum des 
Vorjahres (1-6/2009) musste aufgrund des schwierigen Umfeldes am 
Business-Immobilienmarkt noch ein Bewertungsverlust von EUR 25,3 Mio.
ausgewiesen werden. Das daraus resultierende positive EBIT von EUR 
19,9 Mio. zum 30.06.2010 (1-6/2009: EUR -8,3 Mio.), lässt erkennen, 
dass sich ECO operativ stark verbessern konnte.
Das Finanzergebnis verbesserte sich ebenfalls infolge des reduzierten
Schuldenstandes und des niedrigen Zinsniveaus von EUR -11,2 Mio. 
(1-6/2009) auf EUR -9,8 Mio.. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag 
deutlich über dem Vorjahreswert und belief sich auf EUR 10,0 Mio. 
nach EUR  -19,5 Mio. Das Ergebnis nach Steuern drehte von EUR -14,7 
Mio. mit EUR 9,6 Mio. zum Stichtag ebenfalls in den positiven 
Bereich. Die operative Stärke von ECO zeigte sich weiters in den 
Funds from Operations (FFO). Der FFO vor Zinsen und Steuern lag im 
ersten Halbjahr 2010 bei EUR 27,2 Mio. (1-6/2009: EUR -2,8 Mio.) und 
auch beim FFO nach Zinsen und Steuern kam es mit EUR 15,5 Mio. nach 
EUR -14,0 Mio. in der Vergleichsperiode zu einer wesentlichen 
Verbesserung.
Die Bilanzsumme von ECO mit EUR 797,3 Mio. zum 30.06.2010 reduzierte 
sich im Vergleich zum Jahresende 2009 (EUR 858,6 Mio.) um EUR 61,3 
Mio. Dies ist vor allem auf den Verkauf des Opernringhofes 
zurückzuführen, womit eine erhebliche Verringerung des Wertes des 
Immobilienvermögens einherging. Die Eigenkapitalquote konnte somit 
aufgrund von insgesamt 2 verkauften Objekten im zweiten Quartal 2010 
auf 44,9 % gesteigert werden (31.12.2009: 41,6 %). Die 
Nettoverschuldung des Unternehmens wurde von EUR 468,7 Mio. zum 
31.12.2009 auf EUR 384,1 Mio. zum Ende des ersten Halbjahres 2010 
reduziert. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich zum Stichtag auf 54,4 
%. Das verbleibende Refinanzierungsvolumen in Höhe von EUR 3,9 Mio. 
per 30.06.2010 wurde im Juli 2010 vollständig getilgt. Die 
verzinslichen Verbindlichkeiten lagen bei EUR 399,9 Mio., wobei 86 % 
dieser verzinslichen Verbindlichkeiten gegen Zinsänderungsrisiken 
abgesichert waren.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Bankverbindlichkeiten lag bei 
rund 13 Jahren. Somit ist die Finanzierung der Gesellschaft 
langfristig gesichert. Bei den liquiden Mitteln kam es zu einer 
Erhöhung von EUR 16,0 Mio. zum 31.12.2009 auf EUR 40,2 Mio. zum 
Stichtag.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie belief sich zum 30. Juni 2010 auf 
EUR 10,48, nach EUR 10,45 zum Jahresende 2009. Der adaptierte NAV 
wurde mit EUR 10,24 (Jahresende 2009: EUR 10,30) je Aktie 
ausgewiesen.
Das ECO-Immobilienportfolio umfasste zum 30.06.2010 insgesamt 59 
Objekte mit einer Nutzfläche von 518.400 m². Im Kernsegment 
Hold-Portfolio befanden sich 58 Immobilien. Das Development-Projekt 
Luxemburg wurde aufgrund der Fertigstellung ebenfalls in das 
Hold-Portfolio überführt, somit zählt nur noch das Objekt in der 
Ukraine zum Development-Portfolio. Die regionale Verteilung der 
Immobilien der ECO nach Nutzflächen zeigt folgendes Bild: Ende des 
ersten Halbjahres befanden sich 64 % aller Immobilien in Österreich, 
30 % in Deutschland, 2 % in Westeuropa und 4 % in CEE.
Ausblick 2010 Aufgrund der noch immer leicht angespannten 
Marktsituation und der Konzentration auf das Hold-Portfolio sowie die
Redevelopment Aktivitäten werden im verbleibenden Geschäftsjahr 2010 
keine großen Development-Projekte angestrebt. Die Fertigstellung des 
im Bau befindlichen Objektes in der Ukraine ist für die zweite 
Jahreshälfte geplant. ECO wird weiterhin unverändert in den 
Kernmärkten Österreich und Deutschland tätig sein.
Die weitere Optimierung des Hold-Portfolios hat für die ECO auch im 
zweiten Halbjahr 2010 einen hohen Stellenwert. Durch die bestmögliche
Verwertung jeder einzelnen Liegenschaft und die stetige Optimierung 
der Immobilien im Redevelopment-Portfolio sollen die Mieterträge 
weiterhin gesichert werden. Vorbereitete Immobilienverkäufe, die im 
zweiten Halbjahr durchgeführt werden, bieten eine gute Basis zur 
weiteren Stärkung der Eigenkapitalquote. Der ECO-Vorstand geht davon 
aus, dass das Finanzergebnis in der zweiten Jahreshälfte aufgrund des
deutlich reduzierten Finanzierungsvolumens ebenfalls weiter 
verbessert werden kann.
Freiwilliges Übernahmeangebot conwert Immobilien Invest SE Die 
Entwicklungen des ersten Halbjahres 2010 waren vor allem zum Ende der
Periode durch die Bekanntmachung der conwert Immobilien Invest SE, 
ein freiwilliges Übernahmeangebot an die Aktionäre der ECO zu legen, 
geprägt. Das definitive Angebot wurde am 02.07.2010 nach Prüfung 
durch die Übernahmekommission veröffentlicht und beinhaltete einen 
Angebotspreis von EUR 7,15 je ECO-Aktie. Die erste Phase des 
Übernahmeverfahrens fand vom 02. bis zum 30.07.2010 statt und das 
Ergebnis wurde am 02.08.2010 veröffentlicht. Bis zum Ablauf der 
ersten Annahmefrist wurde das Angebot für insgesamt 21.236.065 
ECO-Aktien (rund 62,3% am Grundkapital) angenommen. Damit hält 
conwert bereits vor Ende der zweiten Phase gesamt rund 87,2 % an der 
ECO. Die zweite Angebotsphase endet am 03.11.2010. Bis dahin haben 
die verbleibenden ECO-Aktionäre die Möglichkeit, auf freiwilliger 
Basis, das Angebot der conwert mit EUR 7,15 je Aktie anzunehmen.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS:
1-6/2010          1-6/2009
Vermietungserlöse (TEUR)                            27.966            31.734
davon Mieterlöse (TEUR)                             22.627            25.825
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)   2.814           -25.313
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR)  17.053            17.034
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                      19.850            -8.299
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                   10.027           -19.516
Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR)           9.552           -14.552
Ergebnis je Aktie (EUR)                               0,28             -0,43
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl(Stk.)   34.100.000        34.100.000
FFO vor Zinsen und Steuern1)(TEUR)                  27.196            -2.770
Cash-Ertrag(FFO) nach Zinsen und Steuern2)(TEUR)    15.548           -14.010
NAV je Aktie zum Stichtag (EUR)                      10,48             10,27
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR             30/06/2010        31/12/2009
Langfristige Vermögenswerte                        744.935           833.149
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 717.451           782.465
davon Anlagen in Bau                                17.325            39.281
Kurzfristige Vermögenswerte                         52.329            25.401
Summe Vermögenswerte                               797.264           858.550
Eigenkapital und Rücklagen                         357.638           357.329
davon Minderheitsgesellschafter                        291               834
Langfristige Verbindlichkeiten                    387.373            452.400
Kurzfristige Verbindlichkeiten                     52.253             48.822
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten          797.264            858.550
Immobilienkennzahlen
                                               30/06/2010         30/06/2009
Anzahl der Objekte                                     59                 63
davon Hold-Portfolio                                   58                 61
davon Development-Projekte                              1                  2
Gesamtnutzfläche in m² *                          518.400            551.000
Garagenplätze (Anzahl)                              2.890              2.870
Immobilienvermögen (in TEUR)                      734.776            843.559
davon Anlagen in Bau                               17.325             36.256
*Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20 m² / 
Garagenplatz berücksichtigt

Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG
Mag. Wolfgang Gössweiner, Sprecher des Vorstandes
Tel +43 1 580 88 0
E goessweiner@eco-immo.at

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime Market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr

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