Politecnico di Zurigo e comparis.ch: rapporto immobiliare - Segnali di una bolla immobiliare in Svizzera
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Zürich (ots)
Informazione: i grafici "Distretti critici" ed "Evoluzione del prezzo mediano al m² per gli appartamenti" possono essere scaricati gratuitamente in formato pdf su: http://www.presseportal.ch/fr/pm/100003671/comparis_ch_ag/?langtid=4
Undici distretti svizzeri presentano chiari segnali di una bolla immobiliare. Ad essere colpiti non sono i centri, bensì le regioni circostanti. C'è da aspettarsi che la situazione si calmi nel giro di un anno. Questo il pronostico avanzato dal rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e del servizio di confronto internet comparis.ch. Dall'analisi, basata su più di un milione di annunci di immobili, emerge che in più dell'80 per cento dei distretti gli appartamenti risultano fino al 25 o al 50 per cento più costosi rispetto al 2007.
È vero che la Svizzera è stata colpita da una bolla immobiliare? Cosa si deve fare se si vuole trarre vantaggio dai bassi tassi ipotecari e acquistare una casa o un appartamento? Aspettare ancora o partire all'attacco, prima che i prezzi per gli immobili salgano a valori incalcolabili? A queste domande risponde il rapporto immobiliare realizzato congiuntamente dalla cattedra di rischio imprenditoriale (Chair of Entrepreneurial Risks) del Politecnico di Zurigo e dal servizio di confronto internet comparis.ch. L'analisi si fonda su oltre un milione di annunci per case e appartamenti pubblicati tra il 2005 e la fine del 2012 sul Mercato Immobiliare di comparis.ch.
La base dei dati ai fini dell'analisi è costituita dai prezzi offerti per i beni immobiliari. Tramite un modello matematico gli studiosi del Politecnico di Zurigo, diretti dal professore di rischio imprenditoriale Didier Sornette, hanno identificato le regioni critiche e hanno operato calcoli su come si svilupperà la situazione in queste zone calde. Grazie allo stesso modello il professor Sornette aveva già previsto numerose bolle immobiliari in diverse regioni del mondo (vd. riquadro sul metodo di studio). A differenza di altri studi immobiliari focalizzati sull'analisi della situazione passata o presente, il modello utilizzato in questa ricerca consente anche di lanciare uno sguardo nel futuro. Il progetto è stato cofinanziato dalla Commissione per la tecnologia e l'innovazione della Confederazione (CTI).
Segnali di una bolla immobiliare alle periferie dei grandi centri Sono in tutto undici i distretti svizzeri che manifestano chiari segnali di una bolla immobiliare (vd. cartina 1). Il fenomeno si verifica per singoli tipi di immobili, ad esempio appartamenti e case (vd. tabella). Le zone colpite non sono mai collocate nei veri e propri centri o nelle classiche regioni più costose, ma si trovano comunque nelle loro vicinanze. Ciò appare evidente prendendo in esame, ad esempio, il cantone di Zurigo e la zona del Lago di Zurigo, dove sono interessati i distretti di Horgen, Bülach, Hinwil e Höfe, ma non la Goldküste (costa d'oro) e neanche la città in sé. Anche nel cantone di Argovia si riconoscono segnali di una possibile bolla immobiliare in zone che rientrano ancora nell'area di attinenza di Zurigo.
Nella Svizzera francese sono colpiti invece i distretti di Jura-Nord Vaudois e di Monthey, anch'essi collocati alla periferia delle tanto amate zone residenziali intorno al Lago di Ginevra. Si identificano inoltre segnali di bolla immobiliare anche nei distretti di Locarno e di Münchwilen.
La situazione si smusserà nel giro di un anno «Ci si attende che nella maggior parte di questi distretti avverrà un cambiamento nel giro di un anno» afferma il professor Didier Sornette che ha diretto la ricerca. Questo lasso di tempo critico deve essere calcolato singolarmente per ogni distretto. Se è vero che i tassi ipotecari ai minimi storici e le crisi da record all'interno dello spazio economico europeo hanno stimolato enormemente la domanda di immobili, la brutta fine non è in agguato: «Il passaggio a prezzi caratterizzati da una quota costante o un atterraggio soft sono più probabili di uno schianto» afferma il professor Sornette. Il ricercatore del Politecnico giunge a questa conclusione confrontando la situazione in Svizzera con i dati delle bolle immobiliari di altri paesi. «Il tipo di bolla immobiliare che, in base ai dati di Comparis, osserviamo adesso nel nostro paese termina generalmente con un appiattimento o con un periodo di stagnazione dei prezzi» spiega Sornette.
La cosa viene confermata anche da un'analisi più attenta del cantone di Zugo e dei distretti di Dietikon, Dielsdorf, Affoltern, Bremgarten, March e Losanna. In questi territori la cosiddetta «Bubble» si è già dissolta nel 2012 senza che il mercato crollasse. Ai fini dell'analisi gli studiosi del Politecnico avevano calcolato la situazione sulla base di tutti gli annunci fino alla fine del 2011 per poter predire virtualmente, grazie al loro modello di calcolo, la situazione nel 2012. I risultati sono stati poi messi a confronto con i dati reali del 2012 ed è stato provato che nei sette distretti in cui il modello aveva previsto un cambiamento della situazione i prezzi non hanno continuato a salire: in alcuni casi sono entrati in una fase di stagnazione, in altri sono addirittura diminuiti.
Chi può farebbe bene ad aspettare Da questi calcoli e previsioni si possono trarre consigli utili per gli acquirenti immobiliari nei territori critici menzionati: «A chi può, è consigliabile aspettare ancora uno o due anni, nella speranza di poter poi approfittare di una leggera deflazione» afferma Felix Schneuwly portavoce di comparis.ch. Ciò non vale, tuttavia, per i distretti restanti, ovvero quelli in cui la situazione si è già attutita: «Laddove la bolla del 2012 ha già perso aria potrebbero potenzialmente presentarsi buone occasioni di acquisto» afferma Schneuwly.
Tuttavia, anche se attualmente non ci si attendono aumenti di prezzo spropositati, i costi sono già molto più alti di pochi anni fa. L'analisi del Politecnico di Zurigo e di comparis.ch si fonda sulla velocità e sull'intensità dell'aumento dei prezzi. L'evoluzione si mostra particolarmente bene in animazioni video con la sequenza del prezzo mediano calcolato trimestralmente per appartamenti e case (per il link ai video vedere sotto).
Aumenti di prezzo praticamente in tutta la Svizzera Risultano impressionanti anche i valori percentuali di cui è rincarato il prezzo al metro quadrato degli appartamenti (vd. cartina 2). Mettendo a confronto il prezzo mediano del primo trimestre del 2007 con quello del quarto del 2012 e limitando l'analisi, per motivi metodici, solo ai distretti con una base di dati sufficiente, si presenta il quadro seguente: per il 38 per cento dei distretti il prezzo mediano al metro quadrato è aumentato fino al 25 per cento, per il 43 per cento tra il 26 e il 50 per cento. In altre parole: «Dal 2007 i prezzi degli appartamenti sono aumentati praticamente in tutta la Svizzera. In più di quattro distretti su cinque gli appartamenti costano attualmente fino alla metà in più rispetto a sei anni fa» dichiara Didier Sornette del Politecnico. Quasi impercettibile, invece, la quantità di distretti in cui il prezzo mediano al metro quadrato degli appartamenti è sceso o è rimasto uguale. Si tratta infatti solamente del 3 per cento dei distretti per cui esiste una base di dati sufficiente al calcolo.
A crescere in maniera significativa sono stati i prezzi all'offerta, ad esempio, nelle zone circostanti i laghi di Zurigo, Zugo e Ginevra e nelle destinazioni turistiche del cantone dei Grigioni, che si piazzano nella fascia dal 51 al 75 per cento. È stato però il distretto di Entremont, nel cantone del Vallese, ad aver conosciuto l'aumento più violento, segnando un 133 per cento.
Indicazione per le redazioni:
-Tutti i grafici (le cartine) e i video sono reperibili al link seguente: it.comparis.ch/immobilien/immobilienpreise.aspx -Su richiesta saremo grati di farvi pervenire le cartine regionali con l'evoluzione dei prezzi per territori specifici (prezzo mediano per metro quadrato).
Metodo di studio del rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e di comparis.ch
Ai fini del calcolo sono stati presi in considerazione 1'013'171 annunci per la vendita di case e appartamenti pubblicati su comparis.ch tra il 2005 e il 2012. comparis.ch offre ai visitatori il più grande mercato immobiliare svizzero su cui vengono raccolti gli annunci dei principali portali immobiliari e messi a disposizione dell'utente in tempo reale. I prezzi di questi annunci sono stati analizzati con un modello matematico, il modello LPPL, messo a punto dal professor Didier Sornette. In collaborazione con i membri della cattedra di rischio imprenditoriale del Politecnico, il professore ha già utilizzato questo modello molte volte con successo, riuscendo a prevedere, senza alcun falso allarme, la bolla immobiliare scoppiata nel 2007 negli USA, lo scoppio della bolla petrolifera del 2008, nonché lo schianto dello «Shanghai Composite Index» nel 2007 e nel 2009.
Didier Sornette è professore di rischio imprenditoriale e direttore dell'Osservatorio di crisi finanziarie del Politecnico di Zurigo. La collaborazione tra la sua cattedra e comparis.ch va avanti già da un anno e viene stato cofinanziato dalla Commissione per la tecnologia e l'innovazione della Confederazione (CTI).
Contatto:
Felix Schneuwly
portavoce comparis.ch SA
Didier Sornette
Politecnico di Zurigo, Professore di rischio imprenditoriale
(raggiungibile il 30 gennaio 2013 dalle 12 alle 15)
Telefono: 044 360 34 00
E-mail: media@comparis.ch
www.comparis.ch / www.er.ethz.ch