Zürich (ots)

Der für Mietzinsanpassungen massgebende
Referenzzinssatz liegt nach wie vor bei 3,5%. Die Schweizerische 
Nationalbank eruiert vierteljährlich den Durchschnittssatz aller am 
Stichtag bestehenden Hypothekarkrediten. Der Referenzzinssatz 
entspricht dem durchschnittlich von den Eigentümern tatsächlich 
bezahlten Hypothekarzinsen. Es zeigt sich damit deutlich, dass der 
Grossteil der Eigentümer und Vermieter noch nicht von den jüngst 
angekündigten Zinssenkungen der Banken profitieren können. Dies liegt
daran, dass heute über 80% der Hypotheken Festhypotheken sind, mit 
teils relativ langen Laufzeiten.

Erst wenn die Dauer der Festhypothek abgelaufen ist, kann der 
Eigentümer zu aktuellen Zinssätzen einen neuen Hypothekarvertrag 
abschliessen. Deshalb wirken sich von den Ban-ken angekündigte 
Zinsänderungen jeweils erst verzögert auf die Finanzierungskosten der
Vermieter und damit auch auf den mietrechtlichen Referenzzinssatz 
aus. Dies gilt für Zinsän-derungen nach unten wie nach oben genau 
gleich. Es dauert daher noch einige Zeit, bis sich die angekündigten 
Zinssenkungen für die Vermieter und Mieter kostensenkend auswirken.
Auswirkungen auf die Mieten
Heute sind bei der Mietzinsgestaltung nicht mehr die Zinssätze der 
einzelnen Kantonal-banken für variable Hypotheken im 1. Rang 
massgebend. Für Mietzinsanpassungen ist seit dem 10. September 
ausschliesslich der mietrechtliche Referenzzinssatz entscheidend. Da 
dieser Referenzzinssatz nach wie vor bei 3,5% liegt, sind Forderungen
nach Mietzinsreduktionen - aufgrund der von den Banken auf den 
Frühling hin angekündigten Senkungen der variablen Zinsen - weder 
rechtlich noch sachlich gerechtfertigt. Bei Mieten, die zur Zeit noch
auf einem Hypothekarzinsstand unter 3,5% (z.B. 3,25%) basieren, 
besteht dagegen ein Erhöhungsanspruch (von 3%).

Weitere Kostenfaktoren
Neben den Hypothekarzinsänderungen kann der Vermieter 40 Prozent der 
Teuerung ge-mäss Landesindex der Konsu¬mentenpreise sowie allgemeine 
Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) 
geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten 
Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder 
umfassenden Überholungen.

Projekt "Indexmiete" in Prüfung
Der Bundesrat hatte im Februar einen Gesetzesvorschlag in die 
Vernehmlassung gegeben, wonach sich die Mieten künftig statt nach den
Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Gebüh-ren etc.) nur noch nach 
der Teuerung (gemäss Landesindex der Konsumentenpreise) richten 
sollen. Für den HEV Schweiz ist eine Indexierung unter 100% - etwa 
unter dem Vorwand, dass die Mieten selbst auch Bestandteil des 
Konsumentenpreisindexes sind  - inakzeptabel; denn damit würde der 
ursprünglich vereinbarte Mietzins real Jahr für Jahr weniger wert. 
Die Indexanpassung zu 100% ist gerechtfertigt und notwendig, denn 
durch die Abkoppelung der Miete vom Hypothekarzins werden die Risiken
des Kapitalmarktes vollständig zu Lasten des Vermieters verschoben. 
Bei der Indexmiete trägt der Vermieter folglich das Kostenrisiko 
be-züglich der Hypothekarzinsschwankungen, wie auch bezüglich der 
Steigerungen der Be-triebs- und Unterhaltskosten selbst.

Für Kontakte:
Monika Sommer, Vizedirektorin HEV Schweiz Tel. 044/254 90 20

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die 
Dachorganisation der schweizeri-schen Wohneigentümer und Vermieter. 
Der Verband zählt über 285000 Mitglieder und setzt sich auf allen 
Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und 
Grundeigentums in der Schweiz ein.