Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG
EANS-Adhoc: Warimpex steigert Umsatz - Schwieriges Marktumfeld belastet Ergebnis
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Jahresgeschäftsbericht
27.04.2009
Warimpex steigert Umsatz - Schwieriges Marktumfeld belastet Ergebnis
. Umsatzerlöse um 16 Prozent auf EUR 94,4 Mio. gesteigert
. Gestiegene Zinsen, außerplanmäßige Abschreibungen und Wertberichtigungen
führen zu negativem Jahresergebnis
. Hotelportfolio um drei Hotels und 382 Zimmer auf insgesamt 18 Hotels mit
2.699 Zimmern erweitert
. Aufholbedarf am Hotelsektor in Sekundärstädten in CEE, SEE und Russland
besteht nach wie vor|Kennzahlen in EUR Mio. |2008 |2007|Veränderung |Umsatzerlöse gesamt |94,4 |81,2 |+16% |Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften |13,9 |31,5 |-56% |EBITDA |29,4 |57,0 |-48% |EBIT |-3,4 |47,2 |- |Jahresergebnis |-29,4 |33,7 |- |Gewinn/Verlust je Aktie in EUR |-0,81 |0,95 |- | |Anzahl Hotels |18 |15 |+3 |Anzahl Zimmer (anteilsbereinigt) |2.699 |2.317|+382 |Anzahl Büro- und Gewerbeimmobilien |6 |7 |-1 |Anzahl Hotelentwicklungsprojekte |7 |12 |-5
|31.12.2008|31.12.2007 |Gross Asset Value (GAV) |666,7 |614,8 |+8% |Triple Net Asset Value (NNNAV) |301,9 |387,4 |-22% |NNNAV je Aktie in EUR |8,4 |10,8 |-22%
Wien, 27. April 2009 - Trotz wirtschaftlich turbulenten Zeiten konnte die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG ihre Umsatzerlöse 2008 im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent auf EUR 94,4 Mio. steigern. Dennoch verringerte sich das Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr deutlich. Der Baufortschritt der aktuell vier Hotelentwicklungsprojekte - das andel's in Berlin eröffnete im März 2009 -verläuft planmäßig.
2008 konnten die Umsatzerlöse aus dem Hotelbetrieb durch die höhere durchschnittliche gewichtete Anzahl der Hotelzimmer von EUR 71,6 Mio. um 21 Prozent auf EUR 86,7 Mio. gesteigert werden. Das Hotelportfolio wurde um drei Hotels auf nunmehr insgesamt 18 erweitert, die durchschnittlich verfügbaren Zimmer erhöhten sich dadurch um 34 Prozent.
Das EBITDA aus dem Hotelbetrieb blieb jedoch nahezu unverändert. Der Grund für die gesunkene Marge waren vor allem niedrigere Auslastungen - besonders in Prag - und geänderte Wechselkurse. 2008 hat beispielsweise der polnische Zloty gegenüber dem Euro im Durchschnitt um mehr als 20 Prozent aufgewertet. Sämtliche Kosten im Hotel fallen in lokalen Währungen an, während Zimmerpreise meist in Euro festgesetzt werden.
Das Segment "Development & Assetmanagement" - Immobilienentwicklung und der Verkauf von Immobilien - unterliegt größeren Schwankungen, da das Ergebnis von Immobilienverkäufen abhängig ist. Trotz des schwierigen Transaktionsmarktes ist es im abgelaufenen Geschäftsjahr gelungen, drei Immobilien zu sehr guten Konditionen zu verkaufen - einen 10-prozentigen Anteil am Entwicklungsprojekt Airportcity in St. Petersburg, die Villa Margareta in Karlsbad und das Pauler Bürogebäude in Budapest. In Summe fielen die Verkaufsgewinne aber niedriger als 2007 aus, sodass sich das EBITDA aus dem Segment deutlich verringerte. Das Konzern-EBITDA fiel daher von EUR 57,0 Mio. im Jahr 2007 um 48 Prozent auf EUR 29,4 Mio.
Die Immobilienwerte verringerten sich aufgrund von deutlich gestiegenen Diskontierungssätzen (yields) und niedrigeren geschätzten Free-cash-flows aus dem Hotelbetrieb. Aufgrund dessen waren im vierten Quartal 2008 außerplanmäßige Abschreibungen von Immobilien notwendig. Es wurden EUR 19,8 Mio. Wertminderungen und Abschreibungen auf Firmenwerte vorgenommen, da der durch externe Gutachten ermittelte erzielbare Betrag am Abschlussstichtag geringer als der Buchwert war. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibungen von EUR 13 Mio. ergab dies ein EBIT von EUR -3,4 Mio. Das Finanzergebnis belief sich auf EUR -26 Mio., damit betrug das Jahresergebnis EUR -29,4 Mio.
Immobilienvermögen Das Immobilienportfolio der Warimpex-Gruppe umfasste per Ende Dezember 2008 insgesamt 24 Immobilien, davon 18 Hotels mit mehr als 3.800 Zimmern (anteilsbereinigt 2.699 Zimmer) und sechs Bürogebäude mit in Summe 32.000 m² Nutzfläche. Hinzu kommen zahlreiche Grundstücke sowie Entwicklungsprojekte in acht Ländern Zentral- und insbesondere Osteuropas. Der Fokus liegt hier vor allem auf Ungarn, Deutschland, der Tschechischen Republik, Polen und Russland.
Der Nettounternehmenswert ist am NNNAV ablesbar. Diese halbjährliche Bewertung durch CB Richard Ellis zeigt zum Stichtag 31. Dezember 2008 eine Verringerung des NNNAV pro Aktie um 22 Prozent im Jahresvergleich aufgrund von deutlich gestiegenen Diskontierungssätzen (yields) und niedrigeren geschätzten Free-cash- flows aus dem Hotelbetrieb. Jedoch ist dieser Wert eine Momentaufnahme und mit EUR 8,4 pro Aktie liegt dieser Wert deutlich - etwa 85 Prozent - über dem derzeitigen Börsenkurs. Ausblick Durch die Hoteleröffnung des angelo in Pilsen und die Hotelerweitung des angelo in Bukarest Ende des 3. Quartals 2008 sowie dem Opening des andel's Berlin im 1. Quartal 2009 und den folgenden Eröffnungen des andel's in Lodz und des angelo in Ekaterinburg wird Warimpex den operativen Cash-flow im Segment
"Hotels & Resorts" voraussichtlich steigern können. So soll die anteilsbereinigte Zimmeranzahl des Konzerns im Geschäftjahr 2009 durch Hoteleröffnungen um 683 Zimmer auf ca. 3.400 Zimmer gesteigert werden.
Warimpex sieht vor allem in den Sekundärstädten in CEE, SEE und Russland nach wie vor großes Potenzial am Hotelsektor, sowohl bei Touristen als auch bei Geschäftsreisenden, was auf kontinuierliche Auslastung schließen lässt. Auch werden die erfolgreichen Joint Ventures mit Vienna International weitergeführt.
"2009 wird die restriktive Vergabe von Finanzierungen in der Branche zu Zeitverzögerungen bei noch nicht finanzierten Hotelprojekten führen und somit das Bettenwachstum in CEE deutlich bremsen. Gleichzeitig besteht aber die Nachfrage nach hochqualitativen Hotelangeboten nach wie vor. Diese Situation ist durchaus positiv für unsere bereits bestehenden Hotels und jene Hotels, die wir in Bau haben. Zusätzlich reagiert die Hotellerie frühzyklisch. Während eine Büroimmobilie langfristig vermietet wird und langsamer auf Konjunkturänderungen - also sowohl beim Abschwung als auch beim Aufschwung - reagiert, wird ein Hotelzimmer täglich neu vermietet. Die Hotellerie ist daher bei einem Konjunkturabschwung schneller getroffen, jedoch kann bei einem Aufschwung sofort reagiert werden und bei einem Anziehen der Nachfrage der Zimmerpreis sofort wieder erhöht werden und mit der gleichzeitigen Erhöhung der Auslastung massive Ertragssteigerungen erzielt werden", schließt Dr. Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender von Warimpex.
Rückfragehinweis:
Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG
Phone: +43 1 310 55 00
DI Christoph Salzer
mailto:presse@warimpex.com
Dr. Daniel Folian, mailto:investor.relations@warimpex.com
www.warimpex.com
Branche: Immobilien
ISIN: AT0000827209
WKN:
Index: ATX Prime
Börsen: Wiener Börse AG / Amtlicher Handel