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comparis.ch : les hypothèques accordées par les banques - Réduction des marges de 30 à 60 %

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Zürich (ots)

- Indication: Des informations complémentaires peuvent être 
     téléchargées en format pdf sous: 
   http://presseportal.ch/fr/pm/100003671 -
Les banques ne sont pas seulement fortement secouées par la crise 
des crédits immobiliers aux Etats. Même le marché hypothécaire 
suisse, jadis si lucratif, a perdu de son attrait. Une enquête de 
comparis.ch, le comparateur sur internet, montre que les marges des 
banques ont rapetissé de 30 % au cours des 5 dernières années. En 
négociant, les emprunteurs présentant une solide situation financière
arrivent même à réduire les marges de deux tiers.
Plus des deux tiers des biens immobiliers achetés en Suisse sont 
financés par des hypothèques à taux fixe(1). C'est parce que le taux 
d'intérêt ne change pas sur toute la durée du crédit que ces 
hypothèques sont si prisées. Or, comme le montre l'évolution de la 
courbe des taux d'intérêt (cf. graphique 1), le financement des biens
immobiliers s'est renchéri au cours de ces trois dernières années.
Bien qu'elles pratiquent des taux d'intérêt plus élevés, les 
banques gagnent en Suisse bien moins d'argent qu'auparavant avec les 
hypothèques. C'est ce que montre une enquête de comparis.ch, le 
comparateur sur internet, portant sur les marges réalisées sur les 
hypothèques à taux fixe. Ainsi, les marges des établissements 
prêteurs ont massivement chuté. L'évolution des marges prélevées sur 
les hypothèques à taux fixe sur cinq ans - la forme d'emprunt 
préférée depuis des années - ont donc été analysées. Le swap de taux 
sur cinq ans a servi de taux de référence pour déterminer les marges 
pratiquées par les banques(2). Ce taux de swap a été comparé d'une 
part avec le taux indicatif moyen publié et d'autre part, avec le 
taux le plus avantageux proposé à ce moment-là à la Bourse aux 
Hypothèques de comparis.ch.
"La concurrence joue son rôle "
La tendance est nette : depuis début 2003, les marges se sont 
nettement réduites (cf. graphique 2). Pour les offres proposées au  
taux indicatif, la marge brute - c'est à dire la marge avant prise en
compte des coûts d'exploitation - est passée dans l'intervalle de 1,4
point à tout juste 1 point. Pour les banques, la perte se chiffre 
donc à presque 30 %.  "Un recul tangible pour les banques" explique 
Martin Scherrer, expert ès Banques et Assurances chez comparis.ch, le
comparateur sur internet. "Mais cela montre que la concurrence joue 
son rôle sur le marché hypothécaire".
Qui veut payer le triple ?
Si au lieu de considérer le taux indicatif, on considère l'offre la 
plus avantageuse obtenue à la Bourse aux Hypothèques de comparis.ch, 
on arrive alors à la conclusion que la marge des établissements a 
encore davantage fondu : au lieu de 1 point comme il y a cinq ans, 
c'est moins de la moitié qui reste aux banques au final, soit 0,4 
point de marge brute. Cela montre que la bataille pour les clients 
présentant une forte solvabilité est encore plus intense. Les 
professionnels du secteur confirment cette évolution.
Après déduction des 0,15 point de frais administratifs de la marge
brute s'élevant à 0,4 point, il ne reste alors aux banques qu'environ
0,25 point de marge nette. Pour un montant moyen d'hypothèque de 375 
000 francs, les banques gagnent donc encore 900 francs par an - si 
l'emprunteur ayant une solide situation financière négocie, fait 
marcher la concurrence et opte pour l'offre la moins chère. Si en 
revanche, le client contracte une hypothèque au taux indicatif plus 
élevé, la marge de la banque monte à 0,85 point, soit environ 3 200 
francs par an - soit plus du triple pour le même produit(3).
Négocier en vaut la peine
"L'emprunteur souscrivant une hypothèque au taux indicatif, paie en 
général un taux trop élevé et consent à la banque une marge nette 
relativement élevée, de l'ordre de 0,85 point.  En revanche, 
l'emprunteur profitant de la meilleure offre possible pour contracter
son crédit, économise sur sa charge d'intérêts et peut, selon sa 
situation financière, faire baisser la marge réalisée jusqu'à 0,25 
point" explique Martin Scherrer de comparis.ch. Pour M. Scherrer, les
raisons de l'érosion des marges se trouvent dans le fait que les 
banques, après les mauvaises années boursières du début des années 
2000, ont redécouvert l'attrait des hypothèques sur le plan 
commercial et leur qualité de produit d'appel pour de nouveaux 
clients. Des instruments de controlling plus performants ont en outre
permis aux banques de calculer plus précisément et au plus juste. 
L'entrée sur le marché de petits établissements menant des politiques
tarifaires agressives, comme Postfinance ou de nombreuses compagnies 
d'assurance, ont en plus dû contribuer à ce que les établissements 
traditionnels comme les grands banques que sont l'UBS et le CS aient 
revu leurs conditions à la baisse. De plus, grâce à la publication 
des taux d'intérêt sur internet et aux comparatifs facilement 
accessibles, les clients sont mieux informés au préalable.
(1) Cf. résultats d'une enquête représentative de comparis.ch du 
27 février 2007, disponible sur
http://www.comparis.ch/comparis/press/communique.aspx?ID=PR_Comm_Comm
unique_070227
(2) comparis.ch calcule les marges avec la méthode du taux du marché:
le swap du taux sert alors de taux de référence pour la
détermination des marges.
(3) Coût des emprunteurs défaillants encore non pris en compte.

Contact:

Martin Scherrer
Chief Operating Officer
Téléphone: 044 360 52 62
Courriel: media@comparis.ch
Internet: www.comparis.ch

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