Colliers (Schweiz) AG
Rapporto del "Mercato degli uffici in Svizzera 2009": La crisi crea incertezza sul mercato svizzero degli immobili commerciali
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Zurigo (ots)
- Indicazioni: Il rapporto del "Mercato degli uffici in Svizzera
2009" in lingua tedesca puo essere scaricato in formato pdf gratuitamente su:
http://www.presseportal.ch/fr/pm/100002503 -Per il 2009 si prevede un calo della domanda di superfici adibite ad ufficio imputabile alla crisi economica. A risentire maggiormente della contrazione della domanda dovrebbero essere i centri economici Zurigo e Ginevra. Nel complesso, tuttavia, il mercato svizzero degli immobili commerciali tiene testa alla crisi meglio degli altri paesi. Questo è quanto emerge, in sintesi, dal rapporto sul mercato degli uffici 2009 presentato luned" 2 febbraio dal prestatore di servizi immobiliari Colliers (Svizzera) SA.
Nel 2008 il mercato degli investimenti immobiliari ha avvertito le prime ripercussioni dei segnali di frenata trasmessi dall'economia globale. Mentre l'anno precedente si era contraddistinto per la vivacità del mercato, con una prevalenza di operatori esteri che facevano lievitare i prezzi, nel 2008 l'andamento è stato appena soddisfacente. Il panorama degli investitori ha subito profonde trasformazioni. A beneficiare di tale situazione sono stati gli investitori svizzeri dotati di fondi propri e non interessati direttamente dai mercati finanziari. A causa dell'introduzione di criteri di finanziamento più restrittivi da parte delle banche, dal 2008 ad oggi l'universo degli acquirenti annovera pochissimi investitori esteri che ricorrono a un'elevata quota di finanziamento di terzi.
La crescita di segno negativo attesa per il 2009 si rifletterà in una contrazione della domanda di superfici ad uso ufficio. Un grande vantaggio per la Svizzera è però costituito dal fatto che negli ultimi dieci anni i prezzi medi degli immobili - al contrario di quanto accaduto nella maggior parte degli Stati europei - hanno evidenziato un andamento equilibrato in termini fondamentali, scongiurando cos" il rischio di una bolla immobiliare. In ragione della loro struttura settoriale imperniata prevalentemente sul settore finanziario, si prevede che i mercati immobiliari delle città di Zurigo e Ginevra saranno i più colpiti dagli effetti della crisi economica. Per contro i centri urbani di Basilea, con la sua industria chimico-farmaceutica, e di Berna, che vanta una forte presenza del settore pubblico, ne risentiranno in misura inferiore.
A fine 2008 la quota d'offerta di immobili ad uso ufficio disponibili entro sei mesi ammontava al 4,3%, riuscendo cos" a mantenersi sui livelli dell'anno precedente. Ciò significa che nei 20 principali agglomerati urbani svizzeri, le superfici ad uso ufficio poste sul mercato coprivano un totale di circa 1,6 milioni di m2. Si trovano attualmente in corso di realizzazione progetti per uffici per un totale di 600.000 m2. Le restrizioni sulle condizioni di finanziamento inciderà però negativamente sull'andamento di ulteriori progetti edili. Il mercato finanziario richiederà infatti percentuali di fondi propri più elevate, mentre gli investitori porteranno la percentuale di prenotazioni richiesta al 60%-70%.
Mercato di Zurigo: rallentamento dell'espansione
Il 2008 si è rivelato un altro anno proficuo per gli operatori nel mercato degli uffici dell'area di Zurigo: l'offerta disponibile si è ridotta di 80.000 m2 passando a 649.000 m2, il che equivale a una quota del 4,6%.
Anche nel 2008 la domanda più vigorosa è emersa nel settore finanziario e fiduciario. Il prezzo medio degli affitti al m2/anno nel conglomerato di Zurigo ammonta a CHF 217; il calo accusato è quindi risultato minimo. Il mercato degli uffici nell'area economica di Zurigo continua ad attraversare una fase di espansione. Per il 2009 e il 2010 l'andamento congiunturale fa però presagire una flessione della domanda. I nuovi progetti di costruzione avviati causeranno un incremento della pressione competitiva tra gli operatori, in particolare per gli immobili di tipo B e C. L'offerta è destinata ad aumentare, e crescerà anche la pressione sui prezzi di locazione. Per i progetti non ancora avviati si prevedono invece ritardi a seguito delle difficoltà di locazione imputabili alla congiuntura.
Mercato di Ginevra: stop alla spirale dei prezzi
Negli ultimi anni i fornitori di superfici ad uso ufficio nell'area economica di Ginevra hanno beneficiato di una domanda costante a fronte di una perdurante carenza dell'offerta. La quota d'offerta si è quindi attestata su un livello basso, facendo segnare il 2,6% a fine 2008, con un ulteriore calo rispetto al 3,1% dell'anno precedente. Le superfici amministrative disponibili corrispondono a 97.000 m2. Alla fine del 2008 la media ponderata per la superficie nell'area ginevrina era pari a CHF 474 netti al m2/anno (anno precedente: CHF 388). Negli ultimi anni i canoni di locazione degli uffici a Ginevra hanno continuato a evidenziare un'evoluzione più o meno costante verso un'unica direzione: al rialzo. Questa tendenza si arresterà nel 2009. Si può prevedere che nel 2009, per la prima volta da anni, sarà disponibile un numero superiore di uffici in posizioni ambite.
Mercato di Basilea: stabile come sempre
Nel 2008 l'andamento della domanda nell'area economica di Basilea si è leggermente indebolito. L'offerta di superfici disponibili è passata da 100.000 m2 a 111.000 m2, il che corrisponde a una quota d'offerta pari al 3,2% (anno precedente: 2,9%). Il calo della domanda di uffici a Basilea è ascrivibile in prima linea al fatto che numerose aziende hanno procrastinato le loro decisioni logistiche. Il prezzo di affitto medio ponderato per la superficie nell'area economica di Basilea è salito da CHF 194 a 205 netti al m2/anno. Il livello dei canoni di locazione si presenta tradizionalmente stabile e non mostra oscillazioni di rilievo. Rispetto alle altre città, gli affitti sono bassi e per il momento resteranno tali.
Mercato di Berna: leggero aumento in vista per i canoni di locazione
Nel 2008, nell'agglomerato di Berna l'offerta di superfici ad uso ufficio disponibili si è ridotta di 15.000 m2, scendendo a 127.000 m2. L'offerta è stata pari al 3,8% (anno precedente: 4,3%). La domanda di superfici direzionali a Berna è assicurata dalla presenza delle istituzioni pubbliche nonché delle ex aziende confederali quali Swisscom, Posta svizzera e FFS. Il prezzo di affitto medio nel comprensorio di Berna ammonta a CHF 206 netti al m2/anno e poggia su basi solide. Nel confronto con altre aree economiche, i prezzi degli affitti a Berna si attestano su livelli moderati e il tetto massimo non supera CHF 450, il che equivale a circa il 50% in meno rispetto a Zurigo e Ginevra. L'area di Berna risentirà della crisi economica in modo molto meno marcato rispetto alle altre aree economiche svizzere. Per i canoni di locazione si prevede un leggero movimento al rialzo.
In qualità di prestatore indipendente leader nel settore die servizi immobiliari, Colliers (Svizzera) pubblica dal 1992 una panoramica sistematica dell'offerta nazionale di superfici ad uso ufficio. Il rapporto sul mercato degli uffici rileva ogni anno l'andamento delle superfici destinate a uffici e servizi nei principali centri economici della Svizzera, ed è quindi considerato un indice importante per il settore immobiliare. Il rapporto si basa sulla valutazione dell'offerta delle 30 principali piattaforme immobiliari online (in collaborazione con Immovista), nonché su sondaggi e interviste con circa 180 esperti.
Il rapporto sul mercato degli uffici 2009 è disponibile online all'indirizzo www.colliers.ch.
Contatto:
Colliers (Svizzera) SA
Felix Thurnheer
Head of Research
Klausstrasse 20
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Tel.: +41/43/210'51'00
E-mail: felix.thurnheer@colliers.ch