Büromarkt in bedrohlicher Schieflage
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Zürich (ots)
Querverweis auf Grafik: www.newsaktuell.ch/d/galerie.htx?type=ogs
Zahlreiche neu erstellte Geschäftshäuser stehen leer. Innert Jahresfrist hat sich der Leerstand in einigen Marktgebieten vervielfacht. Die Preise kommen ins Rutschen. Der Markt ist auf eine rasche Erholung der Weltwirtschaft angewiesen. Der Wirtschaftsraum Zürich bleibt jedoch für Nutzer interessant.
Strapazierter Markt
Die Situation auf dem Markt für Büronutzflächen hat sich schneller als erwartet merklich verschärft. Eine grosse Anzahl neu erstellter Geschäftsflächen kann zur Zeit nicht vermietet werden. Lediglich ein Bruchteil der neuen Büros konnte zeit- und zielgerecht vermietet werden.
Das Manko an Flächen wurde weit mehr als wettgemacht. Unter dem Druck der vor Jahren boomenden IT- und Allfinanzbranche wurde über das Ziel hinaus produziert. Die einseitige Ausrichtung der neuen Gebäude auf diese Grossnutzer rächt sich nun, da diese ihre Ansprüche drastisch reduzieren mussten.
Der Markt präsentiert sich heute als äusserst liquid. Es fehlen aber die Nutzer. Diese Situation bringt sowohl die Anbieter neu erstellter Flächen sowie jene von Büros in den etablierten Gebäuden arg unter Druck.
Zuviel des Guten
2002 wurden im Wirtschaftsraum Zürich rund 230'000 m_ neue Büroflächen erstellt. Davon konnten lediglich 60% vermietet werden. In Bau und per 2003/2004 bezugsbereit sind weitere rund 330'000 m_. Projekte werden, wenn möglich, sistiert. Der Markt ist mehr als saturiert. Etwa 1/3 der Projekte werden auf Eis gelegt. Ein weiteres Drittel wird mehr oder weniger zielstrebig verfolgt. Lediglich ein Drittel der Vorhaben wird noch ausgeführt werden.
Druck auf die Preise
Erstaunlicherweise hat sich das Preisniveau bis vor Kurzem recht gut gehalten. Nun geraten die Preise in sämtlichen Marktgebieten unter Druck. Das Preisband der Mieten reicht in der beliebten City von Zürich (Bahnhofstrasse) von Fr. 440.- bis Fr. 800.- pro Jahr und Quadratmeter; der Spitzenwert beträgt Fr. 1'050.-. Die City-Randgebiete (Seefeld und Enge) halten sich noch auf gutem Niveau mit Spitzenwerten von rund Fr. 750.- p.a./m2. Klar unter den Erwartungen blieben die "neuen Gebiete" Zürich-West und Zürich-Nord. Sie haben bezüglich Bandbreite der Mieten und Spitzenwerten klar Abstriche und eine überproportionale Zunahme der nicht vermieteten Flächen zu verkraften.
Zunahme des Leerstands
Vor einem Jahr lag das verfügbare Angebot in der Stadt Zürich bei 1,5%. Heute präsentiert sich ein solches von etwa 4,3% bzw. rund 214' 000 m_. Am deutlichsten zugenommen haben die Leerstände im mittleren Glattal (10,3% oder 83'000 m_). Die angespannte Situation der Zivilluftfahrt macht sich hier deutlich bemerkbar. Über dem Durchschnitt liegen die Leerstände in Zug (6,0% bzw. 45'000 m_), deutlich darunter liegt Winterthur (2,3% oder 24'000 m_). Das neue Gebiet "Zürich-West" weist einen Leerstand von 10,6% (34'000m2) aus. Im gesamten Wirtschaftsraum werden Leerstände von 503'000 m_ festgestellt, was einer Quote von 4,9% entspricht.
Attraktiver Wirtschaftsraum
Dem Wirtschaftsraum Zürich wird nach wie vor langfristige Wettbewerbsfähigkeit und Attraktivität attestiert. Im internationalen Vergleich der Bürostandorte ist der aktuelle Leerstand keineswegs dramatisch. So weisen Amsterdam und Berlin eine Quote von je 9%, London 6,7% und Frankfurt 5,9% Leerstand aus.
Quo vadis?
Experten und Akteure sind sich einig: Die Situation bleibt in den nächsten ein bis zwei Jahren angespannt und unsicher. Die Gesundung des Marktes braucht Zeit und ist von der Entwicklung der Weltkonjunktur abhängig. Die Nutzer haben die Möglichkeit, aus einem reichlichen Angebot ihren bevorzugten Standort zu wählen. Der Druck auf die Preise wird weiter zunehmen und bestehende, ältere Objekte werden es zunehmend schwieriger haben. Das verfügbare (neue) Angebot wird deutlich grösser werden.
Konzepte zur Umnutzung leerer Bürogebäude in Wohnungen sind im Gespräch. Ihre Umsetzung ist jedoch in wenigen Fällen möglich und sinnvoll.
Der 12. Büromarktbericht der Colliers CSL AG beruht auf einer lückenlosen Datenkette seit der Erstausgabe von 1991. Der Bericht kann kostenlos bezogen werden bei: Colliers CSL AG, Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich, Telefon +41/1/316'13'43, Fax +41/1/316'13'94. Der Bericht findet sich zudem auf dem Internet unter www.colliers.ch.
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