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Colliers (Schweiz) SA

Mercato degli uffici in Svizzera - i locatari possono giocarsi le carte migliori

Zurigo (ots)

Nel 2009 il mercato degli uffici ha risentito in misura sensibile
dell'andamento negativo della congiuntura. Anche se l'offerta e i 
prezzi degli affitti non hanno registrato nel complesso variazioni di
rilievo, i locatori e gli intermediari si sono spesso trovati in 
difficoltà a causa della domanda fiacca. Nei prossimi anni si 
assisterà a un ampliamento dell'offerta grazie ai numerosi nuovi 
progetti di costruzione in cantiere. La pressione competitiva tra gli
operatori è destinata ad aumentare, a tutto vantaggio dei locatari. 
Questo è quanto emerge dal rapporto sul mercato degli uffici 2010 
pubblicato in data odierna da Colliers (Svizzera) SA.
Il tasso di offerta per le superfici ad uso ufficio, pari ad una 
media nazionale del 4,3%, è rimasto pressoché immutato rispetto 
all'anno precedente. Nei 20 principali agglomerati urbani svizzeri, 
alla fine del 2009 gli uffici disponibili coprivano una superficie 
complessiva di circa 1.590.000 m2 (anno precedente: 1.596.000). Il 
prezzo degli affitti degli uffici in Svizzera si mantiene su livelli 
pressoché stabili: un metro quadrato costa in media CHF 232 netti 
all'anno. L'unico parametro che ha accusato un ribasso è il tetto 
massimo degli affitti, che nei centri di Ginevra e Zurigo ora si 
attesta rispettivamente a CHF 930 e CHF 840 al m2/anno (anno 
precedente: Ginevra CHF 1.025, Zurigo CHF 920). Nel 2009 locatori e 
intermediari non hanno spesso avuto vita facile, in quanto i 
potenziali fruitori si sono dimostrati restii ad affittare locali per
uffici in un contesto di mercato dominato da prudenza e incertezza 
generale. In numerosi casi le trattative, molto combattute, sono 
andate per le lunghe. La sensibilità ai prezzi da parte delle aziende
locatarie si è dimostrata il principale motivo della domanda di 
locali per ufficio: il ribasso dei prezzi è diventato uno dei criteri
essenziali, mentre la crescita svolge praticamente un ruolo 
marginale.
I minimi non sono ancora stati raggiunti
Il fornitore di servizi immobiliari Colliers, operante su scala 
nazionale, ritiene che il mercato immobiliare non abbia ancora 
toccato il suo livello minimo. Innanzitutto, il tasso di 
disoccupazione è destinato ad aumentare ulteriormente fino al 2011, 
con un conseguente calo del fabbisogno di locali per ufficio. In 
secondo luogo, tra due-tre anni saranno immessi sul mercato numerosi 
nuovi immobili, la cui costruzione è iniziata poco prima dell'inizio 
della recessione. I futuri locatari dei nuovi immobili tenderanno ad 
abbandonare i loro uffici attuali, solitamente ubicati in attraenti 
aree della City. Per la maggior parte delle nuove opere, tuttavia, i 
contratti di locazione stipulati all'avvio del progetto coprono solo 
il 50% circa della superficie, mentre l'altro 50% viene spesso 
offerto sul mercato a progetto ultimato. Ciò significa che, in 
assenza di eventuali trasferimenti in Svizzera di società estere e di
una crescita interna, il mercato verrà comunque inondato dalle nuove 
superfici sviluppate nella misura del 100%.
Per questi motivi nei prossimi anni si dovrà mettere in conto un 
incremento dell'offerta disponibile, per cui le stime relative al 
2010 risultano nel migliore dei casi discrete. Il 2010 sarà quindi 
contraddistinto dalla competitività e dalla pressione sui prezzi. A 
fronte di potenziali utenti propensi a negoziare più a lungo e a 
richiedere durate contrattuali più brevi, i proprietari degli 
immobili non potranno fare a meno di venire loro incontro. Il mercato
si sviluppa dunque in modo evidente a vantaggio dei locatari. Non 
tutte le tipologie di superfici, però, dovrebbero essere colpite da 
questi sviluppi allo stesso modo. Per gli immobili con evidenti 
lacune, infatti, si prevedono tempi duri.
Zurigo: numerosi nuovi progetti in cantiere
L'offerta disponibile nell'area economica di Zurigo alla fine del 
2009 era pari a 691.000 m2. L'aumento dell'offerta è stato registrato
soprattutto nelle zone di Zimmerberg/Sihltal, Furttal e del CBD, 
mentre l'Unterland e l'Oberland zurighese hanno accusato una 
flessione. Il prezzo medio di affitto nel conglomerato di Zurigo ha 
assistito a una notevole contrazione, passando da CHF 217 netti al 
m2/anno a CHF 200: un chiaro segnale di abbassamento dei canoni nel 
centro di Zurigo.
Nonostante la crisi economica, l'espansione del mercato degli 
uffici a Zurigo continua a procedere a ritmo sostenuto. In questo 
contesto si annoverano p.es. i lavori di ampliamento delle Sunrise 
Towers nel quartiere di Leutschenbach, con 38.000 m2 di superfici 
direzionali che sono state precedentemente affittate ad AXA 
Winterthur e al Credit Suisse. Dopo l'ultimazione degli immobili 
commerciali Conex e Andreaspark III, l'area di Zurigo nord continua a
evolversi in un moderno quartiere d'affari, con nuovi progetti per 
uffici, alberghi e immobili residenziali in fase di sviluppo. Inoltre
diversi progetti edili sono già in fase di realizzazione anche a 
Zurigo ovest e nell'area urbana HB, intorno alla stazione centrale.
Ginevra: nuovo aumento della domanda in centro
Nel centro urbano di Ginevra l'offerta disponibile di superfici ad
uso ufficio è aumentata di 20.000 m2, raggiungendo quota 117.000 m2. 
Il tasso di offerta nell'intero conglomerato urbano ha registrato un 
leggero aumento, passando al 3,1%, ma nel confronto nazionale ed 
internazionale resta ancora basso. Finora il conglomerato ginevrino 
ha tenuto testa alla crisi in maniera positiva. Per gli uffici in 
posizione centrale si sta nuovamente delineando un incremento della 
domanda. L'ampliamento dell'offerta, ravvisabile in prevalenza 
all'esterno della City, è inoltre accolto favorevolmente.
Basilea: affitti in calo
Nel comprensorio di Basilea l'offerta di uffici disponibili è 
aumentata, raggiungendo un totale di 155.000 m2, con un incremento di
44.000 m2 - il che corrisponde a una quota d'offerta pari al 4,3%. 
Tale crescita è stata registrata prevalentemente al di fuori del 
nucleo urbano, nelle zone limitrofe a sud e a ovest (ovvero nel 
Cantone di Basilea Campagna). Il livello dei prezzi degli affitti 
nell'ultimo anno si è mantenuto nel complesso costante, e ammonta a 
CHF 201- all'anno/m2. Anche se la struttura settoriale di Basilea è 
tale da contenere la volatilità a fronte di oscillazioni 
congiunturali, per i prossimi mesi si prevede comunque un calo degli 
affitti.
Berna: scarsa sensibilità ai cicli congiunturali
Le grandi aziende collegate allo Stato quali FFS, Posta svizzera e
Swisscom, nonché la Confederazione stessa, vantano una scarsa 
sensibilità ai cicli congiunturali e contribuiscono pertanto a 
mantenere a un livello costante il mercato bernese degli uffici. La 
percentuale di offerta di superfici direzionali nell'area economica 
di Berna è pari al 3% e l'offerta disponibile ammonta a 101.000 m2. 
Considerando l'intero comprensorio e tutte le categorie di immobili, 
il prezzo degli affitti è leggermente calato, scendendo da CHF 206 a 
CHF 191 all'anno/m2. Sul fronte dei nuovi progetti, nella regione si 
notano diversi segnali di attività.
Losanna: nuovo slancio per la città basata sulla conoscenza
Lo scorso anno la crisi economica ha determinato un rallentamento 
del mercato degli uffici anche a Losanna, con una conseguente 
flessione della domanda. I prezzi degli affitti sono però rimasti 
relativamente stabili. L'offerta disponibile si è assestata su 82.000
m2, il che corrisponde a una percentuale di offerta pari al 4,6%. La 
maggior parte degli affitti per uffici rientra nella fascia tra CHF 
160 e CHF 330. Nuovo slancio allo sviluppo di una città basata sulla 
conoscenza quale Losanna è apportato dall'area di Ecublens. Entro la 
fine del 2012, infatti, nelle immediate vicinanze del campus del 
Politecnico federale ETH sorgerà il cosiddetto "Quartier de 
l'innovation": 37.000 m2 di superfici destinate a uffici e laboratori
per centri di ricerca di aziende private quali Logitech e imprese 
start-up.
Rapporto sul mercato degli uffici Svizzera 2010/Informazioni per i
media
Il rapporto di mercato viene pubblicato il 1° febbraio 2010 e può 
essere ordinato all'indirizzo di seguito riportato o scaricato in 
formato PDF dal sito Internet: www.colliers.ch
In qualità di offerente indipendente leader nel settore 
immobiliare, Colliers (Svizzera) pubblica dal 1992 una panoramica 
sistematica dell'offerta nazionale di superfici ad uso ufficio. Il 
rapporto sul mercato degli uffici rileva ogni anno l'andamento delle 
superfici destinate a uffici e servizi nei principali centri 
economici della Svizzera, ed è quindi considerato un indice 
importante per il settore immobiliare. Il rapporto si basa sulla 
valutazione dell'offerta delle 30 principali piattaforme immobiliari 
online (in collaborazione con Immovista), nonché su sondaggi e 
interviste con circa 200 esperti.

Contatto:

Colliers (Svizzera) SA
Daniel Stocker
Consultant Research & Market Analysis
Tel.: +41/43/210'51'61
E-Mail: daniel.stocker@colliers.ch

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