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ECO Business-Immobilien AG

EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen

  Ad-hoc-Mitteilung übermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel einer
  europaweiten Verbreitung. Für den Inhalt ist der Emittent verantwortlich.
23.11.2009
ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und 
Trendwende bei Bewertungen
Wien, 23. November 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse 
notierte ECO Business-Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts- 
und Finanzkrise in den ersten neun Monaten 2009 eine 
Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt. Im Rahmen einer 
Portfolio-Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung 
deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach 
einer positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal
2009 war das EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar 
positiv (1-9/2008: EUR 7,5 Mio.).
ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in 
der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms
erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 
Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich
angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden 
Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten
neun Monaten 2008.
Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer 
positiven Trendwende. Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten 
Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige 
durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal 
2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag
damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem 
Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war 
trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten 
Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR
5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne 
Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte 
(EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 
31,1 Mio.).
ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des 
Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR
-16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das 
Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem 
Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde 
mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun
Monaten 2008.
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 
infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 
2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre 
Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag 
erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 
2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV) 
belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel 
erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., 
nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) 
je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31. 
Dezember 2008.
ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie 
gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte 
ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 
538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 
1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im 
Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im 
Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier 
Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im 
Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 % 
bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf 
veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für 
Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige 
Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und 
Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen 
Immobilien aus dem Hold-Portfolio lag die Auslastung trotz der 
zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im 
Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.
Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe 
geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der 
sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum 
aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development-Projekte geplant. 
Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der 
Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die 
erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die
Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus 
dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.
Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem
Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das
operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter 
erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem 
Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes 
Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen 
umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung,
langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut 
aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu 
meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu
profitieren.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-9/2009           1-9/2008
Vermietungserlöse (TEUR)                               46.771             55.424
 davon Mieterlöse (TEUR)                               38.206             45.838
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR)          292              3.600
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)    -18.554            -23.638
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR)     23.836             31.132
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                          5.253              7.452
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                     -10.740            -25.419
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR)              -8.226            -16.807
Ergebnis je Aktie (EUR)                                 -0,24              -0,49
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.)     34.100.000         34.100.000
FFO (Funds from operations)
vor Zinsen und Steuern1) (TEUR)                           603             38.982
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
nach Zinsen und Steuern2) (TEUR)                      -15.429              5.981
NAV je Aktie zum Stichtag (EUR)                         10,37              11,83
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR                  30/09/2009       31/12/2008
Langfristige Vermögenswerte                             827.906        1.085.709
 davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien     777.992           81.890
 davon Anlagen in Bau                                    38.768           40.421
Kurzfristige Vermögenswerte                              28.021           27.904
Summe Vermögenswerte                                    855.927        1.113.614
Eigenkapital und Rücklagen                              355.438          375.113
 davon Minderheitsgesellschafter                          1.881            6.918
Langfristige Verbindlichkeiten                          439.209          470.846
Kurzfristige Verbindlichkeiten                           61.279          267.654
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten                855.927        1.113.614
Immobilienkennzahlen
                                                      30/09/2009      30/09/2008
Anzahl der Objekte                                            61             123
 davon Hold-Portfolio                                         59              72
 davon Trading-Portfolio                                       0              45
 davon Development-Projekte                                    2               6
Gesamtnutzfläche in m²*                                  538.800         666.200
Garagenplätze (Anzahl)                                     2.840           3.570
Immobilienvermögen (in TEUR)                             816.760       1.094.828
davon Anlagen in Bau                                      38.768          46.301
* Garagenplätze wurden mit  einem  Umrechnungsfaktor  von  20m²  /  Garagenplatz
berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und 
Aussagen,  die  auf Basis aller der ECO  Business-Immobilien  AG  zum
gegenwärtigen  Zeitpunkt  zur Verfügung stehenden  Informationen  
getroffen  wurden.  Diese  zukunftsbezogenen Aussagen  werden  
üblicherweise  mit  Begriffen  wie   "erwarten",   "schätzen", 
"planen", "rechnen",  "davon  ausgehen",  "sollen",  "sollten",  
"können",  etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben  die
Sicht  zu  dem  Zeitpunkt wieder,  zu  dem  sie  getätigt  wurden.  
ECO  weist  darauf   hin,   dass   die tatsächlichen  Gegebenheiten  
und  damit  auch  die   tatsächlichen   Ergebnisse aufgrund 
verschiedenster Faktoren von den  in  dieser  Mitteilung  
dargestellten Erwartungen abweichen können.

Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck, CEO
Tel.: +43(1)580 88 12
mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at

Q-COM Financials
Mag. (FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@qcom.at

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime Market
Börsen: Wien / Geregelter Freiverkehr

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