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comparis.ch zum Hypothekargeschäft der Banken - Margen 30 bis 60 Prozent gefallen

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Zürich (ots)

- Hinweis: Hintergrundinformationen können kostenlos im pdf-Format
     unter http://presseportal.ch/de/pm/100003671 heruntergeladen 
   werden -
Den Banken weht nicht nur wegen der US-Hypothekarkrise ein 
merklich steiferer Wind entgegen. Auch das einst so lukrative 
Schweizer Hypothekargeschäft hat an Attraktivität verloren. Eine 
Analyse des Internet-Vergleichsdiensts comparis.ch zeigt, dass die 
Margen der Banken in den letzten 5 Jahren um 30 Prozent 
zurückgegangen sind. Durch Verhandeln können Hypothekarnehmer mit 
guter Bonität die Margen um zwei Drittel reduzieren.
Über zwei Drittel der Eigenheime in der Schweiz sind mit 
Festhypotheken finanziert(1). Festhypotheken sind so beliebt, weil 
bei ihnen der Zinssatz für die Dauer der Laufzeit festgelegt ist. Die
Finanzierung von Wohneigentum ist in den letzten drei Jahren teurer 
geworden, wie die Entwicklung der Zinssätze zeigt (siehe Grafik 1).
Trotz der höheren Zinsen verdienen die Banken in der Schweiz mit 
Hypotheken viel weniger  als früher. Dies zeigt eine Analyse des 
Internet-Vergleichsdiensts comparis.ch zu den Margen bei 
Festhypotheken. Die Margen der Anbieter sind massiv ins Rutschen 
geraten. Analysiert wurde die Entwicklung der Margen bei der 
fünfjährigen Festhypothek - seit Jahren das beliebteste 
Hypothekarmodell. Der fünfjährige Swapsatz dient als Referenzzinssatz
zur Bestimmung der Margen der Banken(2). Dieser Swapsatz wurde 
einerseits mit dem durchschnittlich publizierten Richtzins 
verglichen. Andererseits auch mit dem jeweils aktuell günstigsten 
Zinsangebot in der Hypotheken-Börse von comparis.ch.
"Wettbewerb spielt"
Der Trend ist eindeutig: Seit Anfang 2003 sind die Margen deutlich 
rückläufig (siehe Grafik 2). Bei Angeboten zum Richtzins hat sich die
Bruttomarge - die Marge vor Berücksichtigung der intern anfallenden 
Kosten - in diesem Zeitraum von 1,4 Prozentpunkten auf knapp 1 
Prozentpunkt zurückgebildet. Die Einbusse für die Banken beträgt also
fast 30 Prozent. "Ein empfindlicher Rückgang für die Banken", erklärt
Martin Scherrer, Banken- und Versicherungsexperte beim 
Internet-Vergleichsdienst comparis.ch. "Er zeigt aber, dass der 
Wettbewerb im Hypothekargeschäft spielt".
Wer will das Dreifache bezahlen?
Noch deutlicher geschmolzen ist die Marge der Anbieter, wenn statt 
des Richtzinssatzes das günstigste Angebot aus der Hypotheken-Börse 
von comparis.ch berücksichtigt wird: Statt 1 Prozentpunkt wie vor 
fünf Jahren bleiben den Banken heute unter dem Strich weniger als die
Hälfte, nämlich noch 0,4 Prozentpunkte als Bruttomarge. Das zeigt, 
dass der Kampf um Kunden mit hoher Bonität noch intensiver ist. 
Branchenkenner bestätigten diese Entwicklung.
Zieht man von der Bruttomarge von 0,4 Prozentpunkten 0,15 
Prozentpunkte für Administrativkosten ab, so bleiben der Bank als 
Nettomarge noch rund 0,25 Prozentpunkte. Umgerechnet auf eine 
durchschnittliche Hypothek von 375'000 Franken verdient der Anbieter 
also gerade noch gut 900 Franken pro Jahr - wenn ein Hypothekarnehmer
mit guter Bonität verhandelt, also den Wettbewerb spielen lässt und 
sich für das günstigste Angebot entscheidet. Schliesst ein Kunde die 
Hypothek dagegen zum höheren Richtzins ab, steigt die Marge der Bank 
auf 0,85 Prozentpunkte oder rund 3200 Franken pro Jahr - also mehr 
als das Dreifache für das identische Produkt(3).
Verhandeln lohnt sich
"Wer zum Richtzins abschliesst, bezahlt in der Regel einen zu hohen 
Zins und überlässt der Bank eine relativ hohe Nettomarge von 0,85 
Prozentpunkten. Wer dagegen zum bestmöglichen Angebot abschliesst, 
spart bei den Zinskosten und kann die Marge je nach Bonität auf bis 
zu 0,25 Prozentpunkte drücken", erklärt Martin Scherrer von 
comparis.ch. Als Grund für die Margenerosion sieht Scherrer die 
Tatsache, dass die Banken nach den schlechten Börsenjahren zu Beginn 
des Jahrtausends die Hypothek als attraktives Geschäft und als 
Einstiegsprodukt für neue Kunden wiederentdeckt haben. Verbesserte 
Controllinginstrumente haben den Banken zudem ermöglicht, genauer und
knapper zu rechnen. Der Markteintritt von kleinen, aber preislich 
aggressiv auftretenden Anbietern wie Postfinance oder zahlreichen 
Versicherern dürfte dazu beigetragen haben, dass die traditionellen 
Anbieter wie die Grossbanken UBS oder CS ihre Konditionen nach unten 
angepasst haben. Ausserdem sind die Kunden dank Publikation der 
Zinssätze auf dem Internet und einfach zugänglicher Vergleiche schon 
im Voraus besser informiert.
(1) Siehe Resultate einer repräsentativen Umfrage von comparis.ch 
vom 27. Februar 2007, downloadbar unter http://www.comparis.ch/compar
is/press/communique.aspx?ID=PR_Comm_Communique_070227
(2) comparis.ch berechnet die Margen mit der Marktzinsmethode: Als 
Referenzzinssatz für die Bestimmung der Margen wird der Swapsatz 
herbeigezogen.
(3) Noch nicht berücksichtigt sind dabei die Kosten im Zusammenhang 
mit Kreditausfällen.

Kontakt:

Martin Scherrer
Chief Operating Officer
Telefon 044 360 52 62
E-Mail: media@comparis.ch
Internet: www.comparis.ch

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