S IMMO AG

EANS-Adhoc: S IMMO AG
Gewinn im ersten Halbjahr mehr als verdoppelt

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6-Monatsbericht

29.08.2011

S IMMO: Gewinn im ersten Halbjahr mehr als verdoppelt

Periodenergebnis auf EUR 10,1 Mio. verdoppelt
EBIT-Steigerung um 70,6 % auf EUR 51,3 Mio.
Operativer Cashflow um 81,9 % gestiegen
Vermietungsgrad auf beachtlichen 91,2 %

Das erste Halbjahr 2011 zeigt für die börsennotierte S IMMO AG (Bloomberg:
SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) einen äußerst erfolgreichen Geschäftsverlauf. Im
Vergleich zur Vorjahresperiode konnten die Mieterlöse, das Bruttoergebnis und
das EBIT deutlich gesteigert werden.

Bruttoergebnis im Jahresvergleich um mehr als 30 % gestiegen
Im ersten Halbjahr 2011 entwickelten sich die Mieterlöse sehr zufriedenstellend
und beliefen sich auf EUR 61,7 Mio. (1. Halbjahr 2010: EUR 48,2 Mio.). Die im
vergangenen Dezember zugekauften Gebäude im Wiener Viertel Zwei leisteten
erstmals einen Ergebnisbeitrag in voller Höhe. Darüber hinaus ist die
Steigerung der Mieterträge auch auf die Einnahmen aus den im vergangenen
Geschäftsjahr fertiggestellten Entwicklungsprojekten zurückzuführen.

Der anhaltend positive Trend in der Hotelbranche in Wien und Budapest schlägt
sich auch in der Entwicklung der S IMMO Hotels nieder. So konnten die Erlöse
aus der Hotelbewirtschaftung von EUR 17,0 Mio. auf EUR 19,6 Mio. gesteigert
werden. Trotz leicht gestiegener Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung
verbesserte sich der Ergebnissaldo um etwa 25 % auf EUR 4,2 Mio. im ersten
Halbjahr 2011. Zusammenfassend konnte das Bruttoergebnis im ersten Halbjahr
2011 um 30,5 % auf EUR 54,5 Mio. gesteigert werden (1. Halbjahr 2010: EUR 41,8
Mio.).

EBIT-Steigerung um mehr als 70 %
Die S IMMO veräußerte im ersten Halbjahr 2011 insgesamt vier Objekte in Wien
und Berlin sowie vier Eigentumswohnungen in der Büro- und Wohnimmobilie Neutor
1010 in Wien. Der aus der Veräußerung erzielte Gewinn betrug EUR 3,9 Mio. und
trug wesentlich zum Anstieg des EBITDA von EUR 36,8 Mio. auf EUR 49,5 Mio. bei.
Das entspricht einem beachtlichen Plus von 34,7 % gegenüber der
Vergleichsperiode des Vorjahres. Das EBIT konnte von EUR 30,1 Mio. im ersten
Halbjahr 2010 um 70,6 % auf EUR 51,3 Mio. gesteigert werden.

Per 30.06.2011 betrug das Finanzergebnis EUR -32,0 Mio. und enthielt einen
nicht cash-wirksamen Fremdwährungsverlust von EUR 3,4 Mio. Dieser Effekt ergibt
sich aus dem Kursverlust des EURO gegenüber funktionalen Währungen in Zentral-
und Südosteuropa (rumänischer Leu, ungarischer Forint, tschechische Krone und
kroatische Kuna). Insgesamt konnte das Periodenergebnis im Vergleich zur
Vorjahresperiode verdoppelt werden und belief sich auf EUR 10,1 Mio.
Operativer Cashflow um 81,9 % gestiegen
Gegenüber dem ersten Halbjahr 2010 konnte die S IMMO die Funds From Operations
(FFO) um 31,6 % auf EUR 21,6 Mio. signifikant verbessern. Die sehr gute
Geschäftsentwicklung zeigt sich auch im NOI, welcher von EUR 38,7 Mio. auf EUR
50,2 Mio. erhöht wurde. Der operative Cashflow belief sich per 30.06.2011 auf
EUR 51,3 Mio. und stieg um beachtliche 81,9 % im Vergleich zur
Vorjahresperiode.

Der EPRA-NAV, der innere Wert der Aktie berechnet nach den Standards der
European Public Real Estate Association, ist im ersten Halbjahr 2011 erneut
gestiegen und beträgt EUR 8,54 je Aktie (31.12.2010: EUR 8,34 je Aktie).

244 Immobilien im Wert von über EUR 2 Mrd.
Per 30.06.2011 besitzt das Unternehmen insgesamt 244 Immobilien - vorwiegend in
Hauptstädten der Europäischen Union und in deutschen Millionenstädten. Das
Immobilienportfolio des Unternehmens hat einen Verkehrswert von EUR 2.005,9
Mio. und eine vermietete Gesamtfläche von über 1,4 Mio. m². Der
Immobilienbestand ist sowohl nach Regionen als auch nach Nutzungsarten
diversifiziert, wobei sich rund 60 % des Immobilienbestands in Westeuropa und
etwa 40 % in Zentral- und Südosteuropa befinden. Konkret zeigt sich folgende
Aufteilung: In Österreich sind 31,5 % der Immobilien, gefolgt von Deutschland
mit 28,3 % und SEE mit 21,1 %. In CEE liegen 19,1 % der Objekte. Nach
Nutzungsart betrachtet, setzt sich das Portfolio aus Büro- (35,7 %), Geschäfts-
(26,5 %) und Wohnobjekten (23,9 %) sowie Hotels (13,9 %) zusammen. Die
Mietrendite beläuft sich auf sehr gute 6,6 %.

Erfolge im Asset Management und Fokus auf Entwicklungsprojekte
Das aktive Asset Management des Unternehmens zeigte auch im ersten Halbjahr
2011 Wirkung. Trotz der in manchen Ländern sehr schwierigen Rahmenbedingungen
erzielte die S IMMO im ersten Halbjahr herausragende Vermietungserfolge. So
konnten zum Beispiel in den Einkaufszentren Sun Plaza und Serdika Center
renommierte Unternehmen wie H&M und Diesel als Mieter gewonnen werden. Der
Vermietungsgrad im Gesamtportfolio beträgt sehr gute 91,2 %.

Im Bereich der Entwicklungsprojekte liegt der Fokus im zweiten Halbjahr 2011
weiterhin auf der Bauvorbereitung der unbebauten Grundstücke. Momentan laufen
diverse Widmungsverfahren, unter anderem für den neuen Stadtteil Quartier
Belvedere. Rund um den neuen Hauptbahnhof entsteht in Wien eines der größten
innerstädtischen Entwicklungsprojekte Europas. Auf einer Gesamtfläche von über
550.000 m² wird ein einzigartiges Büro-, Wohn- und Geschäftsviertel entstehen.
Gemeinsam mit der Erste Group Immorent und der PORR Solutions entwickelt die
S IMMO unter dem Arbeitstitel "Quartier Belvedere Central" ein prominentes
Teilprojekt mit einer Bruttogeschoßfläche von rund 136.000 m². In mehreren
Phasen wird ein Nutzungsmix aus Büros, Hotels und Geschäftsimmobilien
realisiert. Die Widmung wird für Anfang 2012 und eine erste Baugenehmigung im
Laufe des kommenden Jahres erwartet.

S IMMO Aktie weit unter innerem Wert gehandelt
Die S IMMO Aktie schloss das erste Halbjahr 2011 bei einem Ultimokurs von EUR
4,632 und konnte sich den Börsenentwicklungen der letzten Wochen nicht
entziehen. Gleichzeitig verdoppelte sich das gehandelte Volumen - ein Zeichen
der extrem hohen Volatilität der Märkte. Die Performance der S IMMO Aktie ist
eindeutig im Fahrwasser der internationalen Kapitalmärkte zu sehen, wobei das
Management mit dem aktuellen Abschlag zum inneren Wert des Unternehmens alles
andere als zufrieden ist.
Die Aufnahme in relevante Indizes und die Vereinfachung der Kapitalstruktur
stehen ? neben der Kommunikation des sichtlich vorhandenen Potenzials der S
IMMO Aktie ? auf der Agenda für die kommenden Monate. In diesem Zusammenhang
startete das Unternehmen ein weiteres Rückkaufprogramm für S IMMO INVEST
Genussscheine. Insgesamt konnten seit Jahresanfang bisher rund 8,5 % der
Genussscheine zurückgekauft werden.

Ausblick
Die S IMMO liegt mit dem operativen Geschäft voll im Plan, das Management geht
aus heutiger Sicht von einem unverändert guten zweiten Halbjahr aus. In
Deutschland, wo der Vermietungsgrad während der letzten zwölf Monate von 86 %
auf 90 % und die Mieterlöse trotz Verkäufen um 3,3 % erhöht werden konnten, wird
das Unternehmen das Revitalisierungsprogramm weiter vorantreiben. Das
Aufholpotenzial, das sich speziell in den südosteuropäischen Märkten zeigt,
wird die S IMMO nutzen, sobald sich diese Länder von der Wirtschaftskrise
erholt haben. Für die kommenden Jahre werden für diese Region durchwegs
optimistische Konjunkturprognosen gegeben.
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2011 - 30.06.2011
in EUR Mio. / Fair Value Methode


|                                                  |01 - 06/2011 |01 - 06/2010 |
|                                                                              |
|Erlöse                                              |102,3      |79,4         |
| davon Mieterlöse                                   |61,7       |48,2         |
| davon Betriebskostenerlöse                         |21,0       |14,1         |
| davon Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung          |19,6       |17,0         |
|Sonstige betriebliche Erträge                       |4,3        |3,1          |
|Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung           |-36,7      |-26,9        |
|Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung                |-15,4      |-13,7        |
|Bruttoergebnis                                      |54,5       |41,8         |
|Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien           |18,3       |57,7         |
|Buchwerte veräußerter Immobilien                    |-14,4      |-55,1        |
|Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien         |3,9        |2,6          |
|Verwaltungsaufwand                                  |-8,9       |-7,6         |
|Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung,          |49,5       |36,8         |
|Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA)                      |             |
|Abschreibungen                                      |-4,8       |-5,0         |
|Ergebnis aus der Immobilienbewertung                |6,6        |-1,7         |
|Betriebsergebnis (EBIT)                             |51,3       |30,1         |
|Finanzergebnis                                      |-32,0      |-18,5        |
|Genussscheinergebnis                                |-6,8       |-5,0         |
|Ergebnis vor Steuern (EBT)                          |12,5       |6,6          |
|Ertragssteuern                                      |-2,4       |-1,5         |
|Periodenüberschuss / - fehlbetrag                   |10,1       |5,0          |
| davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft    |7,3        |6,2          |
|zuordenbar                                          |           |             |
| davon den Minderheitsgesellschaftern zuordenbar    |2,8        |-1,2         |
|                                                    |           |             |
|Ergebnis je Aktie (in EUR)                          |0,11       |0,09         |






|Immobilienkennzahlen       |                 |30.06.2011   |
|Bestandsobjekte            |Anzahl           |244          |
|Vermietete Gesamtfläche    |m2               |1.440.837    |
|Brutto-Mietrendite         |%                |6,6          |
|Vermietungsgrad            |%                |91,2         |



Rückfragehinweis:
Investor Relations:
Andreas J. Feuerstein
Phone: +43(0)50100-27556
Fax:  +43(0)05100-927556
E-mail: andreas.feuerstein@simmoag.at
www.simmoag.at 

Corporate Communications:
Bosko Skoko
Phone: +43(0)50100-27522
Fax:  +43(0)05100-927522
E-mail: bosko.skoko@simmoag.at
www.simmoag.at

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Emittent:    S IMMO AG 
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FAX:         +43(0)050100-927559
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Branche:     Immobilien
ISIN:        AT0000652250
Indizes:     ATX Prime, IATX
Börsen:      Amtlicher Handel: Wien 
Sprache:    Deutsch
 



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