ECO Business-Immobilien AG

EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG
Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen

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23.11.2009

ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen

Wien, 23. November 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts- und Finanzkrise in den ersten neun Monaten 2009 eine Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt. Im Rahmen einer Portfolio-Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach einer positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal 2009 war das EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar positiv (1-9/2008: EUR 7,5 Mio.).

ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.

Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer positiven Trendwende. Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal 2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR 5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 31,1 Mio.).

ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR -16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.

Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31. Dezember 2008.

ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.

Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 % bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen Immobilien aus dem Hold-Portfolio lag die Auslastung trotz der zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.

Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development-Projekte geplant. Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.

Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung, langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu profitieren.

Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

@@start.t2@@1-9/2009                 1-9/2008
Vermietungserlöse (TEUR)                                                 46.771                    55.424
davon Mieterlöse (TEUR)                                                 38.206                    45.838
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR)                292                      3.600
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)      -18.554                  -23.638
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR)        23.836                    31.132
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                                         5.253                      7.452
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                                 -10.740                  -25.419
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR)                      -8.226                  -16.807

Ergebnis je Aktie (EUR)                                                    -0,24                      -0,49
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.)        34.100.000              34.100.000

FFO (Funds from operations)
vor Zinsen und Steuern1) (TEUR)                                          603                    38.982
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
nach Zinsen und Steuern2) (TEUR)                                  -15.429                      5.981

NAV je Aktie zum Stichtag (EUR)                                        10,37                      11,83@@end@@

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen 2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen - Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Bilanzkennzahlen

@@start.t3@@Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR                            30/09/2009          31/12/2008
Langfristige Vermögenswerte                                              827.906            1.085.709
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien        777.992                 81.890
davon Anlagen in Bau                                                         38.768                 40.421
Kurzfristige Vermögenswerte                                                28.021                 27.904
Summe Vermögenswerte                                                         855.927            1.113.614
Eigenkapital und Rücklagen                                                355.438                375.113
davon Minderheitsgesellschafter                                         1.881                  6.918
Langfristige Verbindlichkeiten                                         439.209                470.846
Kurzfristige Verbindlichkeiten                                          61.279                267.654
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten                         855.927            1.113.614


Immobilienkennzahlen
                                                                                      30/09/2009         30/09/2008
Anzahl der Objekte                                                                      61                    123
davon Hold-Portfolio                                                                 59                      72
davon Trading-Portfolio                                                              0                      45
davon Development-Projekte                                                         2                        6
Gesamtnutzfläche in m²*                                                      538.800              666.200
Garagenplätze (Anzahl)                                                          2.840                 3.570
Immobilienvermögen (in TEUR)                                              816.760          1.094.828
davon Anlagen in Bau                                                            38.768                46.301

* Garagenplätze wurden mit  einem  Umrechnungsfaktor  von  20m²  /  Garagenplatz@@end@@

berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen,  die  auf Basis aller der ECO  Business-Immobilien  AG  zum gegenwärtigen  Zeitpunkt  zur Verfügung stehenden  Informationen   getroffen  wurden.  Diese  zukunftsbezogenen Aussagen  werden   üblicherweise  mit  Begriffen  wie    "erwarten",    "schätzen", "planen", "rechnen",  "davon  ausgehen",  "sollen",  "sollten",   "können",  etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben  die Sicht  zu  dem  Zeitpunkt wieder,  zu  dem  sie  getätigt  wurden.   ECO  weist  darauf    hin,    dass    die tatsächlichen  Gegebenheiten   und  damit  auch  die    tatsächlichen    Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den  in  dieser  Mitteilung   dargestellten Erwartungen abweichen können.

@@start.t4@@Ende der Mitteilung                                                 euro adhoc
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Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck, CEO
Tel.: +43(1)580 88 12
mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
mailto:pechar@eco-immo.at

Q-COM Financials
Mag. (FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@qcom.at

Branche: Immobilien
ISIN:      AT0000617907
WKN:        A0D8RY
Index:    Prime Market
Börsen:  Wien / Geregelter Freiverkehr



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