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Colliers (Schweiz) SA

Colliers Büromarktbericht Schweiz 2011
City-Zentren vor markantem Strukturwandel

Zürich (ots)

Der Prime Tower in Zürich steht symbolisch für den
Strukturwandel, der auf dem Schweizer Büromarkt eingesetzt hat: In 
den Wachstumsgebieten ausserhalb der Innenstädte entsteht zurzeit 
eine neue Generation von erstklassigen Immobilien. Die grossen 
Arbeitgeber verabschieden sich aus den Zentren - diese müssen sich 
neu erfinden. Für die kommenden Monate und Jahre rechnet Colliers mit
einem steigenden Büroflächenangebot und einem beträchtlichen 
Preisdruck. Dies sind die zentralen Resultate des heute publizierten 
Colliers Büromarktberichts 2011, der die 20 grössten Schweizer 
Agglomerationen abdeckt.
In den Jahren 2011 bis 2013 werden in der ganzen Schweiz 
zahlreiche neue Büroimmobilien fertiggestellt. Die meisten davon 
befinden sich nicht mehr wie früher üblich in den städtischen 
Innenlagen, sondern in neuen Wachstumsgebieten in den 
Agglomerationen. Beispiele dafür sind der Prime Tower in Zürich-West,
das WestLink in Zürich-Altstetten oder das Vertex-Hochhaus in 
Zürich-Nord. In Basel gehört das geplante Roche-Hochhaus zu dieser 
Kategorie, in Bern die Projekte auf dem WankdorfCity-Areal und in 
Genf Vorhaben etwa in Versoix.
Solche Gebäude sind sehr gefragt, da sie die modernen 
Arbeitsprozesse ideal unterstützen, das Zusammenziehen von bisher 
verstreuten Einheiten erlauben und gleichzeitig Prestigebedürfnisse 
befriedigen. Dies bestätigten die Interviews mit 40 Marktleadern, 
welche die landesweit aktive Immobiliendienstleisterin Colliers für 
den heute Mittwoch publizierten Büromarktbericht 2011 führte. 
Voraussetzung für eine erfolgreiche Positionierung der neuen 
Wachstumsgebiete ist eine hervorragende Erschliessung mit dem 
öffentlichen Verkehr.
Wie attraktiv die neuen Top-Büroimmobilien sind, zeigt die Liste 
der Mieter in den Zürcher Entwicklungsgebieten. Mit unter anderen 
UBS, Credit Suisse, Zurich Financial Services Group, Homburger 
Rechtsanwälte, Citibank, Ernst & Young, Deutsche Bank, Allianz 
Suisse, Clariden Leu und Swisscanto liest sie sich wie ein Who's Who 
der Wirtschaftsprominenz, die sich früher an der Bahnhofstrasse traf.
Yonas Mulugeta, CEO von Colliers International Zürich, sagt: Diese 
neue Generation an kommerziellen Immoblien markiert den Beginn eines 
umfassenden Strukturwandels auf dem Schweizer Markt."
Afterwork-Parties in Leutschenbach
Bereits heute ist absehbar, dass die grossen Arbeitgeber aus dem 
Dienstleistungssektor ihre arbeitsplatzintensiven Tätigkeiten mehr 
oder weniger vollständig in die Wachstumsgebiete verlagern werden. 
Afterwork-Parties im Leutschenbach und der Glattalstadt und nicht 
mehr an der Zürcher Bahnhofstrasse - dies könnte bald Realität sein.
In den Innenstädten wird zumindest vorübergehend ein Überangebot 
an Büroflächen entstehen. Welche Nutzungen nachrücken, wird sich in 
den nächsten Jahren weisen. Denkbare Szenarien sind etwa eine noch 
stärkere Konzentration als heute auf Shopping-Funktionen oder die 
Bildung von Patchworkstrukturen aus kleinen und mittleren 
Unternehmen.
Auf der Nachfrageseite des Büromarkts erwartet Colliers für die 
kommenden Jahre ein höchstens durchschnittliches 
Arbeitsplatzwachstum. Viele Nutzer fokussieren nach wie vor auf 
Optimierungsprojekte, sodass der Mehrbedarf an Büroflächen mässig 
ausfallen wird. Aus diesen Gründen ist in den kommenden Jahren von 
einem Anstieg des verfügbaren Angebots auszugehen. Der Druck auf die 
Mietpreise und -konditionen wird dadurch weiter steigen. Für viele 
Eigentümer bedeutet diese Entwicklung, dass sie ihre zweit- und 
drittklassigen Büroimmobilien nicht mehr vermieten können. 
Alternative Lösungen sind gefragt - bis hin zur Umnutzung zu 
Wohnraum, falls dies bauzonenkonform ist.
Angebotsquote stabil
2010 verharrte die Angebotsquote auf dem landesweiten Büromarkt 
mehr oder weniger unverändert bei 4.3%. Der Durchschnittsmietpreis 
hielt mit netto CHF 234.- pro m2 und Jahr das Niveau der Vorjahre. 
Doch die Durchschnittswerte täuschen - die Nachwehen der Rezession 
sind durchaus spürbar. Die Vermarktung vieler Büroflächen gestaltet 
sich aktuell harzig. Die zahlreich realisierten Neubauten haben zu 
einem leicht grösseren Angebot geführt - es stieg 2010 landesweit um 
43'000m2 auf 1.64 Mio.m2.
Im Wirtschaftsraum Zürich stieg das Angebot an Büronutzflächen 
2010 um 36'000m2 auf 727'000m2 vergrössert. Dies entspricht einer 
Angebotsquote von 4.8%. Am ausgeprägtesten fiel der Anstieg in der 
Stadt Zürich aus. Dort erhöhte sich das Angebot um 52'000m2 auf 
279'000m2 (4.7%). Auch Zug und Schaffhausen zeigen ähnliche Effekte.
In Basel stützte der stabile Geschäftsgang der Pharma- und 
Life-Sciences-Industrie den Büro-markt. Das Angebot an Büroflächen im
Wirtschaftsraum Basel reduzierte sich um 19'000m2 auf ein Total von 
136'000m2. Dies entspricht einer Angebotsquote von 3.8%  - ein 
landesweit und auch international unterdurchschnittlicher Wert ist.
Auch im Wirtschaftsraum Bern nahm das Angebot im Vergleich zum 
Vorjahr ab. Es betrug Ende 2010 47'000m2 für das Stadtgebiet und 
94'000m2 für den Wirtschaftsraum - dies bei einer Angebotsquote von 
3.2%. Der Berner Büromarkt ist ebenfalls von Konsolidierungsprojekten
der Grossnutzer geprägt. So verlässt die SBB zahlreiche 
innerstädtische Liegenschaften und bezieht auf dem WankdorfCity Areal
zwei Neubauten.
Im Wirtschaftsraum Genf werden in den nächsten sechs Monaten ca. 
95'000m2 an Büronutzflächen verfügbar sein, was einer vergleichsweise
sehr tiefen Angebotsquote von 2.5% entspricht. In der Genfer City ist
die Quote mit 1.2% sogar noch tiefer - ein landesweiter Rekord. 
Entsprechend werden dort mit bis zu CHF 985.- pro m2 auch die 
höchsten Flächenpreise notiert. Der Wirtschaftsraum Lausanne 
verzeichnet eine Angebotsquote von 3.3% und verfügbare Flächen in der
Grösse von 59'000m2.

Kontakt:

Colliers International Zürich AG
Daniel Stocker, Head of Research & Market Analysis
Tel.: +41/43/210'51'61
E-Mail: daniel.stocker@colliers.ch

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