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Colliers (Schweiz) SA

Büromarkt Schweiz: Die Mieter haben das bessere Blatt in der Hand

Zürich (ots)

Die negative Wirtschaftsentwicklung war 2009 im Büromarkt deutlich
spürbar. Obwohl sich Angebot und Mietpreise insgesamt nicht merklich 
veränderten, hatten die Vermieter und Vermarkter aufgrund der 
zurückhaltenden Nachfrage oft einen schwierigen Stand. In den 
nächsten Jahren werden zahlreiche Neubauprojekte das Angebot 
ausweiten. Der Wettbewerb unter den Anbietern wird zunehmen, die 
Mieter werden im Vorteil sein. Dies zeigt der heute veröffentlichte 
Büromarktbericht Schweiz 2010 der Colliers (Schweiz) AG.
Die Angebotsquote für Büroflächen hat sich gegenüber dem Vorjahr 
kaum verändert und beträgt im Landesschnitt 4.3%. In den von Colliers
untersuchten 20 grössten Agglomerationen standen Ende 2009 rund 
1'599'000 m2 zur Verfügung (Vorjahr: 1'596'000). Fast ebenso stabil 
hält sich der Mietpreis für Büros in der Schweiz: Ein Quadratmeter 
kostet durchschnittlich CHF 232.- netto pro Jahr und m2. Gesunken 
sind einzig die Topmieten. Sie betragen in den Zentren von Genf und 
Zürich noch CHF 930.- bzw. CHF 840.- pro m2/Jahr (Vorjahr: Genf CHF 
1'025.-, Zürich CHF 920.-). Die Vermieter und Vermarkter hatten 2009 
oft hartes Brot zu essen: Potenzielle Nutzer taten sich schwer mit 
der Anmietung von Büroflächen - auf dem Markt herrschte allgemeine 
Zurückhaltung und Verunsicherung. Verhandlungen gestalteten sich oft 
langwierig und zäh. Die Preissensitivität der mietenden Unternehmen 
hat sich in der Hauptmotivation der Nachfrage nach Büroflächen 
gezeigt: Kostensenkungen sind ein wesentliches Kriterium geworden, 
während Wachstum praktisch keine Rolle mehr spielt.
Talsohle noch nicht durchschritten
Die landesweit aktive Immobiliendienstleisterin Colliers geht 
davon aus, dass der Büromarkt die Talsohle noch nicht durchschritten 
hat. Erstens wird die Arbeitslosenquote bis 2011 noch ansteigen - 
einhergehend mit einem geringeren Büroflächenbedarf. Zweitens werden 
in zwei bis drei Jahren zahlreiche Neubauten auf den Markt gelangen, 
die kurz vor Beginn der Rezession ausgelöst worden waren. Deren 
künftige Mieter werden ihre bisherigen Büroflächen an meist 
attraktiven City-Lagen verlassen. Die meisten Neubauprojekte sind 
jedoch bei der Projektauslösung erst zu rund 50% vermietet. Die 
restlichen 50% kommen meist mit der Fertigstellung auf den Markt. 
Dies bedeutet, dass der Markt trotzdem mit 100% der neu entwickelten 
Flächen überschwemmt wird - falls auswärtige Zuzüge und internes 
Wachstum ausbleiben.
Aus diesen Gründen muss in den kommenden Jahren mit einem Anstieg 
des verfügbaren Angebots gerechnet werden. Die Einschätzungen für 
2010 sind deshalb bestenfalls mittelmässig. Konkurrenz und Druck auf 
die Mietpreise werden das Jahr prägen. Potenzielle Nutzer verhandeln 
länger und streben kürzere Mietvertragsdauern an. Die Eigentümer 
werden nicht um Eingeständnisse herum kommen. Der Markt entwickelt 
sich unübersehbar zugunsten der Mieter. Allerdings dürften nicht alle
Flächen im gleichen Ausmass von dieser Entwicklung betroffen sein. 
Objekte mit offensichtlichen Defiziten gehen jedoch schwierigen 
Zeiten entgegen.
Zürich: Viele Neubauprojekte
Das verfügbare Angebot im Wirtschaftsraum Zürich betrug Ende 2009 
691'000 m2. Angebotszunahmen waren vor allem in den Gebieten 
Zimmerberg/Sihltal, Furttal und im CBD messbar, Rückgänge im Zürcher 
Unter- und Oberland. Der durchschnittliche Mietpreis im 
Wirtschaftsraum Zürich sank spürbar von CHF 217.- pro m2/Jahr netto 
auf CHF 200. - ein klarer  Ausdruck tieferer Mieten im Zentrum von 
Zürich.
Trotz Wirtschaftskrise geht die Büromarktexpansion in Zürich zügig
voran. Dazu zählen u.a. die Erweiterungsbauten der Sunrise Towers im 
Leutschenbach mit 38'000 m2 Bürofläche. Sie konnten an die AXA 
Winterthur sowie die Credit Suisse vorvermietet werden. Nach der 
Fertigstellung der Geschäftshäuser Conex und Andreaspark III geht die
Entwicklung von Zürich Nord in ein modernes Businessviertel weiter. 
Neue Projekte für Büros, Hotels und Wohnungen befinden sich in der 
Pipeline. Auch in Zürich-West und im Stadtraum HB sind diverse 
Projekte bereits in der Bauphase.
Genf: Nachfrage im Zentrum zieht wieder an
Das verfügbare Angebot an Büroflächen hat im Wirtschaftsraum Genf 
um 20'000 m2 zugenommen und beträgt nun 117'000 m2. Die Angebotsquote
im gesamten Wirtschaftsraum erhöhte sich leicht auf 3.1%, liegt damit
jedoch im nationalen und internationalen Vergleich immer noch tief. 
Der Wirtschaftsraum Genf hat die Finanzkrise bisher vergleichsweise 
gut überstanden. Die Nachfrage nach zentralen Büros zieht bereits 
wieder an. Die mehrheitlich ausserhalb der City stattfindende 
Angebotsausweitung ist willkommen.
Basel: Sinkende Mieten
Im Wirtschaftsraum Basel hat das Angebot an verfügbaren 
Büroflächen zugenommen. Es stieg um 44'000 m2 auf total 155'000 m2. 
Die Angebotsquote beträgt 4.3%. Der Anstieg erfolgte hauptsächlich 
ausserhalb der Kernstadt in den benachbarten Regionen im Süden und 
Osten (und somit im Kanton Basel-Landschaft). Das Mietpreisniveau ist
im letzten Jahr insgesamt konstant geblieben und beträgt CHF 201.- 
pro Jahr/m2. Obwohl Basel aufgrund seiner Branchenstruktur weniger 
volatil auf Konjunkturschwankungen reagiert, ist für die kommenden 
Monate mit sinkenden Mieten zu rechnen.
Bern: Nicht anfällig auf Konjunkturzyklen
Staatsnahe und grosse Arbeitgeber wie SBB, Post und Swisscom sowie
der Bund selbst reagieren kaum anfällig auf Konjunkturzyklen und 
tragen deshalb zur Konstanz des Berner Büromarkts bei. Die 
Angebotsquote für Büroflächen im Wirtschaftsraum Bern beträgt 3.0% 
und das verfügbare Angebot beläuft sich auf 101'000 m2. Über den 
gesamten Wirtschaftsraum und alle Objektklassen betrachtet sank der 
Mietpreis leicht von CHF 206 auf CHF 191.- pro Jahr/m2. Betreffend 
Projekten ist in der Region Einiges in der Pipeline.
Lausanne: Schub für Wissensstandort
Im vergangenen Jahr beruhigte sich der Büromarkt aufgrund der 
Wirtschaftskrise auch in Lausanne: Die Nachfrage war rückläufig. Die 
Mietpreise blieben jedoch relativ stabil. Das verfügbare Angebot hat 
sich bei 82'000 m2 eingependelt, was einer Angebotsquote von 4.6% 
entspricht. Die Mehrheit der Büromieten bewegt sich zwischen CHF 
160.- und 330.- Ein Entwicklungsschub für den Wissensstandort 
Lausanne findet in Ecublens statt. Bis Ende 2012 werden etwa unter 
dem Namen "Quartier de l'innovation" direkt beim ETH-Campus 37'000 m2
Büro- und Laborflächen für Forschungszentren von Privatfirmen wie 
Logitech und für Start-up-Firmen entstehen.
Büromarktbericht Schweiz 2010/Auskünfte für Medien
Der Marktbericht erscheint am 1. Februar 2010 und kann unter der 
nachgenannten Adresse bestellt oder als PDF auf www.colliers.ch 
heruntergeladen werden.
Als einer der führenden unabhängigen Dienstleister im 
Immobiliengeschäft veröffentlicht Colliers (Schweiz) seit 1992 eine 
systematische Übersicht des landesweiten Angebotes an 
Büronutzflächen. Der Büromarktbericht erfasst jährlich die 
Entwicklung der Büro- und Dienstleistungsflächen in den grösseren 
Wirtschaftszentren der Schweiz und gilt deshalb als wichtiger Index 
für die Immobilienwirtschaft. Er beruht auf der Angebotsauswertung 
der 30 grössten Online-Immobilienplattformen (in Zusammenarbeit mit 
Immovista) sowie auf Umfragen und Interviews mit rund 200 Experten.

Kontakt:

Colliers (Schweiz) AG
Daniel Stocker, Consultant Research & Market Analysis
Tel.: +41/43/210'51'61
E-Mail: daniel.stocker@colliers.ch

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